Revenus, conditions d’attribution… Comment accède-t-on à un logement social ?

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© PHILIPPE HUGUEN / AFP
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La situation de la ministre des Sports Roxana Maracineanu, qui habite un logement social depuis 2012, interroge sur les conditions d’éligibilité et d’attribution concernant ces biens à loyers modérés.
ON DÉCRYPTE

Ministre et résidente d'un logement social. C’est la situation actuelle de Roxana Maracineanu, récemment nommée aux Sports, en remplacement de Laura Flessel, et habitant dans un appartement au loyer modéré à Clamart, en région parisienne. L’information a été révélée jeudi par Médiacités. Selon Europe 1, en 2012, quand le logement lui a été attribuée, la ministre y était bel et bien éligible, et elle paye désormais un surloyer. L’ancienne nageuse a aussi fait savoir qu’elle allait prochainement déménager.

Cette situation pose en tout cas une nouvelle fois la question des critères d’attribution des logements sociaux, les célèbres habitations à loyer modéré (HLM). Car au moment de se voir attribuer son logement, en 2012, l’ex-sportive était déjà conseillère régionale (elle le fut de 2010 à 2015), régulièrement consultante (notamment pour Europe 1), alors que son compagnon était (et est toujours), journaliste à Radio France.

Qu’est-ce qu’un logement social ?

Les HLM sont des habitations construites avec de l’argent public - sous forme d’avantages fiscaux, de subventions ou de prêts à taux privilégiés - afin d’y loger des personnes aux revenus modestes, en proposant des loyers modérés. Cet argent public est octroyé à des bailleurs sociaux, qui ont pour mission de construire et de gérer l’occupation des logements. Les principaux bailleurs sont les 275 offices publics de l’habitat (OPH) ou les 278 entreprises sociales pour l’habitat, des sociétés privées à but non lucratif. D’autres entités, moins nombreuses, existent, comme des sociétés d’économie mixte ou des sociétés coopératives.

Selon l’Union sociale pour l’habitat, il y avait en septembre 2017 4,8 millions de logements à loyers modérés en France. Au total, les différents organismes HLM logent environ 10 millions de personnes. En moyenne, les loyers du parc social sont deux fois moins chers que dans le privé. Mais cela peut être plus. Ainsi, à Paris, selon le site du ministère de la Cohésion des territoires, les loyers pour un appartement privé sont en moyenne de 22,30 euros/m2 , contre 7,48 euros/m2 pour un logement social.

Quels sont les différents types de logement sociaux ?

Il existe trois sortes de logements sociaux, classés en fonction du niveau d’aide publique accordée lors de leur construction. A chaque type de logement social correspond un niveau de loyer et un plafond de revenus pour en bénéficier.

Le PLUS (pour Prêt locatif à usage social) est le plus répandu, puisque plus de 80% des logements sociaux en sont. C’est d’ailleurs un PLUS dont bénéficient Roxana Maracineanu et sa famille. Les loyers sont compris entre 5,14 et 6,70 euros/m2, selon les zones géographiques. Pour un 80 m2, cela correspond donc à) un loyer compris entre 411,20 et 536 euros.

Pour les zones dont le marché immobilier est plus tendu, on trouve des PLS (pour Prêt locatif social), dont les loyers sont un peu plus chers. Entre 7,71 et 13,07 euros/m2 précisément. Soit, pour 80 m2 toujours, entre 616,80 et 1.045,60 euros mensuels.

Enfin, pour les personnes en grande précarité, il est prévu des PLAI (pour prêt locatif aidé d’intégration). Ce sont les logements sociaux dont les loyers sont les moins chers, entre 4,56 et 5,97 euros le mètre carré.

Quels sont les plafonds de revenus ?

Evidemment, tout le monde ne peut pas prétendre à un logement social. Il faut, pour pouvoir être éligible, ne pas dépasser un certain plafond de revenus, en fonction de la composition du foyer. Ainsi, un foyer de 4 personnes, ce qui était le cas de celui de Roxana Maracinenau en 2012 - la ministre a eu un troisième enfant en juin 2016 - ne devait pas avoir un revenu fiscal de référence qui dépasse à cette date 48.061 euros pour un PLUS situé en Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes). A noter que les revenus pris en compte sont ceux de l’année n-2, en l’occurrence, pour 2012, ceux de 2010.

Aujourd’hui, pour prétendre à un PLUS à Clamart, pour un foyer de quatre personnes, il ne faut pas dépasser un plafond de 50.257 euros annuels. Les plafonds sont réévalués tous les ans via un arrêté et publié au Journal officiel.

Les plafonds différent évidemment entre les différents types de logements sociaux. Ils sont plus faibles pour les PLAI (27.641 euros annuels pour quatre personnes en Ile-de-France par exemple), et plus élevés pour les PLS (65.334 euros dans la même situation).

Selon les calculs de l’Union sociale pour l’habitat, entre 65 et 70% de la population française est éligible à un logement social.

Qu’est-ce que le supplément de loyer de solidarité ?

Il est possible, sinon fréquent, que le ou les bénéficiaires d’un logement social aient vus leurs revenus augmenter sensiblement dans les années suivant l’attribution d’un bien. Les locataires sont d’ailleurs tenus de communiquer leur revenu fiscal de référence tous les ans au bailleur social. Depuis la loi Boutin de 2009, si ces revenus dépassent de plus de 20% le plafond de revenus, alors les locataires doivent s’acquitter d’un supplément de loyer de solidarité (SDS). Selon Europe 1, Roxana Maracineanu paye d’ailleurs bel et bien ce surloyer.

La ministre a aussi assuré qu’elle allait bientôt déménager. Il est probable qu’elle n’aurait de toute façon pas pu rester dans son logement. Depuis le 1er janvier 2018 en effet, les conditions de maintien dans un logement social ont été durcis. En vertu de la loi du 27 janvier 2017, si un foyer dépasse pendant deux années consécutives 150% du plafond prévu pour l’attribution d’un logement social, alors il devra partir. Par ailleurs, il aura 18 mois pour le faire, contre trois ans auparavant.

Comment sont attribués les logements sociaux ?

Les logements sociaux sont attribués lors de commissions d’attribution (CAL), qui se réunissent à intervalles réguliers. Elles sont composées de représentants du bailleur social (le propriétaire du logement), d’un représentant de la mairie où se trouve le bien (cela peut être le maire lui-même) et d’un représentant de l’Etat. Le préfet lui-même peut également réclamer à être présent lors de ces CAL.

La loi oblige à ce que trois dossiers éligibles soient présentés à la commission d’attribution pour chaque logement disponible. Ces trois dossiers sont choisis par le bailleur lui-même, parfois sur proposition d’une collectivité ou d’une préfecture. A charge pour l’organisme de joindre alors les trois candidats, qui devront alors remplir un nouveau dossier, avec parfois des pièces complémentaires, qui sera présenté en CAL.

Détail d’importance : les entreprises, organismes ou collectivités qui ont participé au financement de construction d’un logement social bénéficient de quotas d’appartement réservés. Parmi ces "réservataires" figurent notamment l’Etat mais aussi les maires. Cela leur permet de disposer d’un droit de désignation et d’ainsi présenter directement au bailleur social des candidats. Mais c’est bien la commission d’attribution - où peut siéger le maire -  qui a le dernier mot.