DPE : investir dans une passoire thermique, bonne ou mauvaise idée ? La réponse ville par ville
Alors que depuis le début de l'année, les logements classés G ne peuvent plus être loués, de nombreux propriétaires bailleurs font le choix de vendre ces habitations. Mais est-ce une bonne affaire ? Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif, s'est penché sur le prix de ces passoires thermiques.
Depuis le 1er janvier, les logements les plus énergivores, classés G ne peuvent plus être loués. De nombreux propriétaires bailleurs ne souhaitent pas effectuer de travaux, préférant les vendre. D’autres continuent de contourner les règles en faisant appel à plusieurs diagnostiqueurs pour obtenir la meilleure lettre au classement énergétique afin de maintenir le bien en location. Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif, se penche sur le prix de ces passoires thermiques. Bonnes affaires ou pas ? Réponse ville par ville.
L’effet DPE sur les prix : les villes où les écarts sont les plus marqués
Les logements neufs classés A et B, meilleurs élèves du classement en termes de performance énergétique, sont sans aucun doute les plus chers. Leurs prix apparaissent 15 à 20% au-dessus de l’ancien. L’acquisition du foncier et le coût des matériaux nécessaires à une isolation parfaitement aux normes font rapidement grimper la facture. Résultat, 32 villes ont un écart de prix au mètre carré supérieur à 1.000 euros entre les DPE A/B et E/F.
Dans ce contexte, investir dans un bien à rénover semble plus intéressant que l’achat d’un logement classé A, B ou C. C’est le cas à Aubervilliers, Sarcelles, Meudon, Champigny-sur-Marne ou encore Saint-Germain-en-Laye. Mais l’écart est encore plus criant dans des villes comme Boulogne-Billancourt ou Cagnes-sur-Mer ou l’on atteint une différence de plus de 2.100 euros le mètre carré, ou encore Annecy avec plus de 1.800 euros le m2 entre le neuf et l’ancien.
Les villes où les prix du neuf et de l’ancien sont au coude à coude
À Stains, Caen ou Clichy par exemple, c’est exactement le phénomène inverse que l’on observe. L’écart de prix entre un bien mal noté et un logement neuf bien classé est inférieur de seulement 110 euros au m2. Un delta extrêmement faible qui rend l’achat d’un logement plus performant beaucoup plus pertinent à moyen et long terme.
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Autre point saillant, dans certaines villes, les logements classés E-F sont parfois plus chers que les biens anciens-récents notés C-D. C’est notamment le cas à Antibes (-841 €/m²), Sevran (-438 €/m²), ou encore Melun (-274 €/m²). Un paradoxe révélateur d’un marché encore en transition, où les acheteurs les plus attentifs peuvent tirer leur épingle du jeu.
Des villes comme Rennes, Mérignac, Angers ou Compiègne confirment également cette tendance : avec des écarts de prix très faibles entre passoires et logements récents bien classés, il devient évident qu’investir dans un bien avec un bon DPE est non seulement préférable, mais aussi plus stratégique sur le long terme.
Méthodologie :
Maslow a analysé les données DPE de l’Ademe et comparé avec le prix au m² pour établir un état des lieux du marché avec 115 villes de plus de 40 000 habitants analysés, prenant en compte l’augmentation de la population entre 2015 et 2021 et situées en zones A, Abis et B1. Les classements réalisés dans cette étude ne tiennent pas compte de la perte de surface habitable (environ 7%) induite par l’isolation par l’intérieur d’un logement.
Sources :
- Recensements INSEE 2015 et 2021
- Service-public.fr pour le zonage A-B-C des villes
- Observatoire DPE de l’ADEME pour les répartitions des DPE par lettres dans chaque ville
- Price Hubble pour le prix au m² par lettre dans chaque ville
