Actuellement, les banques n'ont pas le droit d'accorder un crédit dont les mensualités dépassent 35% des revenus et d'une durée supérieure à 25 ans. Elles peuvent toutefois déroger à ces critères dans 20% des cas, à condition que les dérogations concernent en priorité des résidences principales et visent dans près d'un tiers des cas des primo-accédants.
Le volume de transactions est retombé lourdement
Mais alors que le secteur immobilier connait une chute de son activité, certains n'hésitent pas à parler de crise. "Il n'y a personne intellectuellement qui peut cautionner et trouver logique qu'on garde en 2023, période avec des taux historiquement hauts et des transactions historiquement basses, les mêmes conditions de crédit qu'en 2019, quand les taux étaient historiquement bas et le volume de transactions historiquement haut", s'est agacée auprès de l'AFP Bérengère Dubus, secrétaire générale de l'UIC, principal syndicat de courtiers en crédit immobilier.
Les taux d'intérêt frôlent les 4%
Après une frénésie d'achats post-Covid et une année 2021 record, le volume de transactions est en effet retombé lourdement. En juillet, 10,1 milliards d'euros de crédits immobiliers, hors renégociation, ont été accordés, un plus bas depuis avril 2016 et près de deux fois moins qu'en juillet 2022, selon la Banque de France.
Concernant les réservations de logements neufs auprès des promoteurs, elles ont chuté de près de 40% sur un an au deuxième trimestre, à 18.000. Outre les taux d'intérêt plus élevés, passés en moyenne de 1,06% en décembre 2021 à 3,63% en août 2023, les acheteurs sont confrontés à des banques plus frileuses, qui demandent des apports de plus en plus importants.
Jusqu'à présent, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a en partie réussi à résister aux coups de boutoir de ceux réclamant un assouplissement, évoquant une "normalisation" à ceux tirant la sonnette d'alarme. "Pour autant, il est souhaitable maintenant que la production de crédits immobiliers se stabilise et ensuite reprenne progressivement", a-t-il récemment déclaré à l'AFP. Mais "relancer artificiellement le secteur en surendettant les emprunteurs serait une solution dangereuse", a-t-il ajouté.
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Demande d'un nouvel assouplissement
Plusieurs présidents de commissions de l'Assemblée ainsi que le rapporteur général du budget Jean-René Cazenave ont accentué la pression en plaidant eux aussi, dans un courrier adressé à Bercy, pour desserrer les contraintes.
Selon Sacha Houlié (Renaissance), Bruno Le Maire "a dit étudier cette hypothèse" d'un assouplissement. Lors de sa dernière réunion trimestrielle, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui associe entre autres le ministère de l'Économie et la Banque de France, avait accordé un petit geste en faveur des banques et des investisseurs locatifs, en augmentant de 4% à 6% la part des crédits qu'une banque peut octroyer librement sans avoir à respecter de critères.
Cet assouplissement a été loin de suffire, selon les professionnels de l'immobilier et les banques. "Ça a été une douche froide", se souvient Mme Dubus, précisant que les professionnelles attendaient une liberté plus grande.
Trois propositions
L'UIC formule ainsi trois propositions : rappeler aux banques que les prêts réglementés, comme le prêt à taux zéro, doivent être considérés comme un apport ; permettre des durées d'emprunt supérieures à 25 ans pour les moins de 30 ans ; et autoriser le retour à un mode de calcul du taux d'endettement plus favorable aux investisseurs locatifs.
Jusqu'en 2019, les banques pouvaient en effet prêter plus largement, puisqu'il était considéré que le poids du crédit d'un investissement locatif était compensé par le loyer perçu.