Le régime "Scellier"
Le plafonnement des niches fiscales
Le régime "Scellier"
Créé par l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (1), il constitue un régime temporaire de réduction d’impôt bénéficiant aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La réduction d’impôt s’applique aussi dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s’applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 - fixées par le décret du 30 janvier 2002 - et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation qui seront définis par décret, permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
A noter qu’au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
Le bénéfice de ce régime de réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement "Robien" ou "Borloo neuf" (v. supra) : le contribuable pouvant bénéficier de ces deux régimes pendant l'année 2009 aura donc à choisir entre les deux. Rappelons qu’à partir de 2010, les régimes "Robien" et "Borloo neuf" disparaitront et ne restera alors que ce régime de réduction d'impôt, pour le moment jusqu'au 31 décembre 2012.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (une SCI notamment), avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés. Par contre, la location peut être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que l’une de celles mentionnées ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
A compter de la parution d’un décret à paraître au plus tard à compter du 1er janvier 2010, et fixant les modalités de justification, la réduction d’impôt ne sera applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L111-9 du Code de la construction et de l’habitation (respect de la réglementation thermique).
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond du régime "Robien".
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 euros. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011.
Si la location respecte les plafonds de loyer et de ressources du locataire du régime "Borloo populaire" ou "Borloo neuf" (v. supra), le contribuable bénéficie en outre de la déduction forfaitaire spécifique de 30% de ce régime sur les revenus locatifs.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. De même, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI simple notamment), le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) régie par les articles L214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. La réduction d’impôt, qui n’est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95% de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application du présent article sont réunies.
En outre, la société doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Au titre d’une année d’imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300.000 euros.
Ce plafond de 300.000 euros s’applique par ailleurs globalement, y compris lorsque le contribuable effectue un investissement en direct et via une société non soumise à l’IS.
Sous ces réserves, et contrairement à l'amortissement "Robien" ou "Borloo neuf" (v. supra), la réduction d'impôt s'applique à 100% de la souscription.
La réduction d’impôt est répartie sur 9 années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ou d’un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence mentionnées ci-dessous et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
Lorsque le logement reste loué à l’issue de la période de l’engagement de location de 9 ans, par période de trois ans, et que la location correspond aux conditions d’application du régime "Borloo neuf" (v. supra - respect de plafonds de ressources des locataires et de loyer maximum par m2), le contribuable continue à bénéficier d’une réduction d’impôt pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.
Cette réduction d’impôt est exclusive de tout autre régime de réduction d’impôt, tel que celui des investissements dans les résidences de tourisme ou les DOM. Il va également de soi que les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers...
La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts de société, le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts (sauf si le démembrement ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements prévus dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Enfin, un arrêté du 30 décembre 2008 définit les "zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements", la réduction d’impôt ne s’appliquant plus à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté (et donc dès son premier jour d’application soit le 1er janvier 2009) qu’aux logements situés dans des communes classées dans ces zones ; l’arrêté les fixe ainsi :
- pour l'application de la réduction d’impôt sur un plan général, les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements s'entendent de celles classées dans les zones 1, 2 et 3, correspondant respectivement aux zones A, B1 et B2 des régimes "Robien" et "Borloo neuf" ;
- les plafonds de loyer à respecter pendant la période de l’engagement de location de 9 ans sont ceux prévus au titre du régime "Robien" pour ces mêmes zones ;
- les plafonds à respecter pendant les deux périodes de 3 ans supplémentaires sont ceux prévus au titre du régime "Borloo neuf" pour ces mêmes zones.
Enfin, cette réduction d’impôt ne sera pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Plafonnement des niches fiscales
La loi de finances pour 2009 a créé un plafonnement d’un certain nombre d’avantages fiscaux au titre de l’impôt sur le revenu : leur effet sur l’impôt dû sera à compter des revenus de 2009 plafonné à la somme de 25.000 euros plus un montant égal à 10% du revenu imposable servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu du contribuable. Les avantages concernés sont : l’amortissement des régimes "Robien" et "Borloo", et tous les crédits et réductions d’impôt sauf, concernant plus spécifiquement l’immobilier le crédit d’impôt pour l’acquisition de certains équipements de l’habitation principale.
Voir la 1ère partie : Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif (1/3 - "Robien")