Je souscris un crédit relais : c'est utile ou superflu ?

Pratique pour acheter avant de vendre, le crédit relais est peu apprécié des banques depuis que le marché immobilier s’est ralenti. Même si elle n’est pas nécessaire, cette solution de financement ponctuelle est tout de même bien utile entre deux transactions immobilières.

Le crédit relais c’est quoi ?

D’une durée courte (maximum 2 ans), le crédit relais est un prêt immobilier spécifique inventé par les banques pour faire la jonction entre un achat immobilier intervenant avant une revente. En résumé, il permet d’acheter tout de suite avant de céder son bien et donc d’empocher le produit de la vente.

La banque ne prête jamais la totalité de la valeur du bien, soit 100 %. Selon les établissements, le montant accordé varie entre 50 et 65 % du prix estimé (contre 70 à 80 % il y a encore deux ans).

A savoir : Lors d’une demande de prêt relais, les établissements prêteurs exigent souvent trois estimations du même bien. Certains dépêchent un expert « maison » pour l’évaluer.

Un crédit utile ?

Vous craquez pour un appartement que vous vous empressez d’acheter alors que vous avez encore le vôtre sur les bras? Un problème de trésorerie se pose : comment payer la nouvelle opération alors que vous ne disposez pas encore de l’argent retiré de la vente de votre bien ? Le crédit relais, appelé aussi prêt achat-revente, s’avère une réponse possible à votre besoin ponctuel de trésorerie.

Exemple : pour un bien à vendre estimé à 200 000 euros, la banque accordera à son propriétaire un crédit relais à hauteur de 65 %, soit 130 000 euros (200 000 x 65 %).

A savoir : Le montant du crédit relais est assimilé à des fonds propres, il est considéré comme de l’apport personnel.

Autrefois hors de prix, les crédits relais affichent aujourd’hui des taux abordables souvent proches de ceux des crédits immobiliers classiques. C’est souvent le cas si l’établissement qui accorde ce prêt « d’attente » vous octroie le prêt principal.

Pour ne pas cumuler les échéances du crédit du bien à vendre, celles du crédit principal du bien acheté puis celles du crédit relais, les banques proposent souvent des souplesses. Vous pouvez certes payer chaque mois l’échéance du crédit relais dans sa totalité (à savoir les intérêts, le capital et l’assurance), mais vous pouvez aussi alléger cette mensualité en ne payant que les intérêts et l’assurance ou encore seulement l’assurance. Cette dernière solution peut s’avérer une bonne solution pour quelques mois, histoire de ne vous étrangler financièrement.

Vous déménagez pour cause de mutation ou de nouvel emploi ? Alors vous pouvez obtenir un prêt relais dans le cadre du 1 % Logement baptisé Prêt Relais Mobilité. Ce crédit est accessible, sans condition de ressources, à tous les salariés du secteur privé non agricole, travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés. Avantageux, son taux est de 1 % (hors assurance et garantie) la première année. Sa durée est d’un an renouvelable une fois.

Un crédit superflu ?

En cette période de frilosité et d’instabilité du marché de la pierre, cette technique de financement n’est plus en odeur de sainteté chez les banquiers. Frileux, ces derniers encouragent les ménages à vendre d’abord le bien en leur possession et à « récupérer leurs billes », pour acheter ensuite.

Attention le crédit relais peut parfois être risqué en période de baisse des prix. L’an passé, certains ménages se sont fait piéger par ce scénario. Certains ont acheté un bien en projetant une revente du leur à une certaine valeur. Or avec la baisse du marché, la valeur de revente attendue s’est révélée inférieure à leurs espérances. Du coup, ils ont vu fondre leur apport personnel avec pour conséquence : moins de pouvoir d’achat immobilier et/ou un alourdissement de leur endettement.

Le crédit relais est une solution utile si vous n’arrivez pas à faire coïncider les opérations de vente et d’achat. Mais, cette étape n’a rien d’obligatoire.

Un prêt relais peut être évité en négociant avec le vendeur un délai de signature de l’acte chez le notaire suffisamment long pour vous laisser le temps de revendre votre bien dans de bonnes conditions. Cette parade vous permettra de ne pas recourir à un crédit supplémentaire. Ce sera toujours ça de moins à payer !

Ne perdez pas de vue que, s’il vous rend un sacré service, ce crédit est coûteux. C’est normal, puisque vous payez les intérêts d’un capital que vous toucherez plus tard. En outre, ces intérêts sont payés au prix fort. En effet, ils sont calculés sur la totalité du capital emprunté et non pas sur le capital restant dû.