Construire un patrimoine, se préparer des revenus complémentaires et défiscaliser pour la retraite. Voilà quelques bonnes raisons pour investir dans une résidence services. Avant de se lancer, prenez vos précautions et comprenez bien le système.
Dans un contexte de crise immobilière et financière, l’achat d’une résidence services demeure un placement encore préservé. L’abondance de programmes reflète la bonne santé de ce secteur. Toutefois, cet investissement aux rendements garantis doit se choisir avec précautions.
Définition
Investir dans une résidence services consiste à acheter un appartement (ou une maison) dans un ensemble immobilier strictement dédié à la location. Vous louez votre bien à un professionnel en charge de la gestion de tous les lots de la résidence. A lui de le meubler, de rechercher les locataires, d’accueillir la clientèle, d’encaisser les loyers, d’assurer l’entretien et le nettoyage du logement et des parties communes. A mi-chemin entre l’hôtel et le meublé traditionnel, la résidence services propose à des clients en quête d’une location de courte ou longue durée des habitations avec coin cuisine.
Il existe quatre types de résidences : la résidence de tourisme conçue pour accueillir des vacanciers; celle d’affaires destinée à recevoir des personnes en déplacement professionnel; la résidence étudiante pour les jeunes en cours de formation; enfin, la résidence médicalisée appelée aussi Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Elle permet de loger dans des meublés des personnes incapables d’habiter seules.
Des revenus garantis
Atout de la formule pour le bailleur que vous êtes ? Peu importe les périodes d’inoccupation, l’exploitant verse pendant 9 ans un loyer net de charges. Ces revenus sont perçus chaque mois, trimestre ou semestre. Un bail est signé entre vous et le professionnel de la location. D’une durée comprise entre 9 et 11 ans, ce contrat de location imposé par l’exploitant fixe les modalités de fonctionnement de la location. En général, ce bail précise l’indexation du loyer, les scénarios en cas de revente, les droits et les devoirs de chaque partie.
Un investissement à titre de diversification
Les tickets d’entrée pour ces biens vont de 90 000 euros pour les résidences étudiantes à 200 000 euros pour un Ehpad.
Attention, cet investissement locatif n’est pas destiné à tout le monde. L’opération s’envisage pour une diversification de patrimoine. Ce placement a pour objectif de se préparer pour la retraite des compléments de revenus défiscalisés. La majorité des investisseurs sont d’ailleurs des «quadras» et «quinquas» fortement fiscalisés qui s’arrangent pour terminer de rembourser leur prêt en fin de vie active. La plupart adoptent les statuts fiscaux attrayants comme le Loueur Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Atout non négligeable : l’investissement dans une résidence services est exempté de TVA. Toutefois, en cas revente avant vingt ans, il faudra rembourser une partie de la TVA au fisc. Par exemple, une cession du logement après neuf ans obligera à rétrocéder la TVA à hauteur de 11/20.
Des critères pour bien choisir
Comment choisir face à une offre de plus en plus abondante ?
Les critères de sélection à prendre en considération sont la situation géographique et l’emplacement. Les opérations à la campagne ont attiré ces dernières années plus d’investisseurs que de touristes. Ne surpayez pas les programmes. Le mètre carré n’a pas la même valeur à Cannes, à Laval ou dans les Vosges ! Soyez vigilant sur la nature du bail commercial signé pour une longue durée. Veillez également à la bonne réputation et la solidité financière de la société qui s’engage à vous verser des revenus. L’an passé, certains investisseurs se sont mordu les doigts en voyant leur exploitant mettre la clef sous la porte.
Pour que cet investissement soit viable et rapporte des loyers, la résidence doit être bien gérée. Pour être sûr de la qualité du gestionnaire et de sa solidité financière, mieux vaut en choisir un qui a pignon sur rue, et plusieurs résidences au compteur.. Certains exploitants ont mis la clef sous la porte et ont mis en péril les économies de nombreux petits épargnants.
Une fiscalité attrayante
La fiscalité liée à cette opération est avantageuse à plusieurs titres. D’abord, elle vous exonère du paiement de la TVA à 19,6%. Ensuite, elle donne accès à des statuts fiscaux spécifiques : le Loueur en meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Chaque régime permet de défiscaliser tout ou partie des revenus tirés de la location. Reste que le LMP n’est accessible que si vous engrangez au moins 23.000 euros de loyers bruts annuels et que ces sommes représentent au moins 50 % de vos revenus professionnels. Gare aux montages clef en main simplistes avec des rentabilités trop séduisantes!
Bien sélectionné, cet investissement locatif spécifique se révèle être une façon de se constituer un patrimoine pour la retraite, de défiscaliser les revenus, tout en s’offrant (pour les résidences de tourisme) quelques semaines de vacances « chez soi » !
Revendre après 9 ans ?
C’est le point le plus délicat de ce genre d’opération. La revente en cours ou en fin de bail est toujours possible -à condition de rembourser la TVA- mais peu évidente.
D’abord, ce marché est étroit car il s’agit de revendre un bien situé dans un cadre spécifique. Il n’intéresse donc pas tous les acheteurs sûrement pas ceux en quête d’une résidence principale ou d’une maison de famille. Rien ne vous empêche de mettre sur le marché votre bien par petites annonces, certains exploitants organisent de leur côté un marché de l’occasion. Fluides en période de faste, ces transactions peuvent se scléroser en cas de ralentissement ou de baisse du marché.
Ensuite, l’incertitude plane sur le prix de vente. Outre la conjoncture immobilière locale du moment, il dépend de l’emplacement du bien, de l’état général du bâtiment, de son taux de remplissage et bien sur de sa rentabilité.