Des acheteurs qui reportent leur projet, des vendeurs peu enclins à baisser leurs prix, une capacité d'emprunt en chute libre... Les études se suivent et se ressemblent sur le front de l'immobilier. La dernière en date, pilotée par le réseau immobilier L'Adresse, atteste du blocage qui grippe actuellement le marché de l'immobilier.
Et met notamment en avant la baisse de la capacité d'emprunt des acheteurs, liée à la hausse des taux de crédit qui s'établissent désormais 4%. En 2021, lorsque ces mêmes taux ne dépassaient pas 1%, les acheteurs pouvaient emprunter, en moyenne, jusqu'à 300.000 euros. Un chiffre abaissé à un peu plus de 218.000 euros au terme de ce premier semestre 2023.
"Côté acheteurs, la négociation est quasi-systématique"
De quoi amplifier les marges de négociations entre acheteurs et vendeurs. Sur les 350 agences interrogées, 87% constatent effectivement une hausse de ces marges, contre 71% à la fin de l'année 2022. Elles peuvent même atteindre 15% du prix affiché pour les biens en vente depuis plus de six mois et nécessitant beaucoup de travaux. "Côté acheteurs, la négociation est quasi-systématique, parfois même avant d’avoir visité le bien !", indique Brice Cardi, président du réseau L'Adresse.
>> LIRE AUSSI - Immobilier : en un an et demi, à quel point les Français ont-ils perdu de pouvoir d'achat ?
Une hausse des marges qui se traduit, parfois, par des baisses de prix, qui demeurent toutefois à la marge. "Les vendeurs ont encore beaucoup de mal à accepter les baisses de prix. Résultat, certaines offres sont refusées avec, pour conséquence, un allongement supplémentaire des délais de vente", poursuit Brice Cardi.
Les baisses de prix surviennent essentiellement sur les logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) peu favorable (F ou G). Selon l'étude, ces derniers ne se vendent jamais sans une ristourne d'au moins 5% sur le prix affiché. Un chiffre qui peut même grimper jusqu'à 20% dans certaines régions. Ces biens, souvent qualifiés de "passoires thermiques" ou "passoires énergétiques" ont d'ailleurs tendance à se multiplier sur le marché. Plus particulièrement depuis l'application de la Loi climat qui interdira la location de ce type de logements dans les années à venir. Dans certaines régions, ces biens représentent 60% du parc immobilier, la moyenne étant située autour de 20%.
Vers une baisse généralisée des prix ?
L'audit énergétique, désormais obligatoire pour mettre en vente un logement classé F ou G, constitue d'ailleurs un levier de négociation pour les acheteurs. Car cette nouvelle règlementation permet d'afficher le montant nécessaire de travaux pour parvenir à une lettre C. Si ce dernier est élevé, les acheteurs sont alors davantage enclins à négocier le tarif.
>> LIRE AUSSI - Immobilier : les diagnostics de performance énergétique peuvent-ils freiner le marché ?
Peut-on alors espérer une baisse généralisée des prix par effet de contagion ? Selon l'étude, la plupart des agences interrogées tablent sur une contraction de 10% des tarifs sur l'ensemble de l'année 2023, avec des écarts selon la qualité des biens et la région. "Actuellement, dans certaines zones tendues, la baisse des prix effective n’est que de 1 ou 2 % en année glissante, mais il est certain qu’il y a une baisse latente plus importante, compte tenu de la baisse des volumes. Elle n’est pas encore visible ni matérialisée à cause de la résistance des vendeurs qui vont bien devoir finir par céder et consentir à accepter des offres plus basses. C’est à ce moment-là que la réelle baisse des prix sera effective", pronostique Brice Cardi.