Immeubles effondrés : après Marseille, comment éviter un nouveau drame ?

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Les trois immeubles qui se sont effondrés lundi à Marseille avaient été identifiés comme indignes. C'est le cas de beaucoup d'autres en France. 

"Plusieurs fois, on leur a dit que ça allait s'effondrer", assure Pierre. "Il fallait être idiot pour ne pas se rendre compte qu'il y avait un problème", déplore encore Frédéric... À Marseille, les riverains de la rue d'Aubagne ne cessent de pointer la faillite des autorités, après que trois immeubles se sont effondrés lundi en plein cœur de la ville, causant la mort d'au moins six personnes. Les trois bâtiments avaient en effet été identifiés comme en péril. Mais si le n°63 et le n°67 étaient fermés et théoriquement sécurisés depuis de longues années, le n°65 était quant à lui toujours habité. Comme beaucoup d'autres en France.

Environ 400.000 logements indignes en France

Dans la cité phocéenne, le problème est loin d'être nouveau : selon un rapport remis au gouvernement en 2015, le logement indigne, tel qu'il est défini dans la loi, menace la santé ou la sécurité de 100.000 habitants. Au total, plus de 40.000 logements sont concernés, soit 13% du parc de résidences principales. Déjà en 2005, à deux rues du quartier de Noailles, actuellement sous les décombres, le toit d'un immeuble de trois étages s'était écrasé sur une boutique de prêt-à-porter, tuant une femme.

"Il n'existe pas ou très peu en France de villes anciennes qui ne connaissent pas ce type de fragilités", a pointé de son côté le ministre de l'Intérieur Christophe Castaner, interrogé par des députés à l'Assemblée nationale

À Perpignan, le centre-ville ancien a ainsi connu plusieurs effondrements par le passé. En 2009, l'un d'eux avait notamment causé la mort d'un septuagénaire. À Romans-sur-Isère, dans la Drôme, c'est une femme qui avait été tuée, après l'écroulement d'un immeuble de trois étages, en 2016. À Montreuil, en Seine-Saint-Denis, en 2011 ou encore à Elbeuf, en Seine-Maritime, en 2009, là encore, les accidents avaient été mortels.

Les cas sont nombreux et la capitale n'est pas épargnée : en 2008, un immeuble du 18ème arrondissement s'était partiellement écroulé, ne faisant toutefois que des dommages matériels.

À ces effondrements s’ajoutent enfin d’autres dangers liés à l’insalubrité du parc immobilier. En août dernier, sept personnes, dont cinq enfants, avaient été grièvement blessées dans l’incendie de leur immeuble, à Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis. Un local qui ne disposait que d’un bail commercial…

Selon la base de données du Parc privé potentiellement indigne (PPPI), environ 400.000 logements potentiellement indignes, donc, sont occupés, dont près de 180.000 rien qu'en Île-de-France, d'après l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). La Fondation Abbé Pierre (Fap) estime même que ces chiffres sont sous-estimés. Toutefois, ces logements ne présentent pas forcément de danger.

La nécessaire amélioration du repérage

Si Christophe Castaner a demandé mardi au préfet "un audit de l'habitat indigne" à Marseille, l'effondrement soudain des immeubles à Noailles est le signe, selon la Fap, de "la défaillance totale, dès le repérage, des pouvoirs publics". 

D'abord, aucune institution nationale spécialement dédiée à ce problème n'existe, et il paraît dès lors bien difficile d'être vigilant sur tout le parc immobilier français. Infiltrations d’eau, colonnes d’eaux usées ou tuyaux d’alimentation en eaux percés… Dans la grande majorité des cas, ce sont les propriétaires ou les occupants qui signalent auprès des collectivités les désordres ou les indices de fragilisation de leur immeuble. Selon le Code de la Construction et de l’Habitation, ils en ont même le devoir.

Une fois ce signalement opéré, le maire se doit lui de faire inspecter le bâtiment par les services municipaux ou par un expert. Grilles d’évaluation en main, il revient à ces derniers de déterminer s’il s’agit d’une situation d’insalubrité, relative à la santé des habitants, ou de péril, relative à leur sécurité.


Dans le cas où la situation s'avère dangereuse, la Ville doit ensuite saisir un tribunal pour qu'il désigne un nouvel expert, chargé d'évaluer l'urgence du péril. Trois degrés existent alors : simple, imminent et immédiat.

Les numéros 63 et 67 de la rue d'Aubagne, à Marseille étaient concernés par ce dernier stade. Ils avaient ainsi été évacués et murés, comme l'exige la loi. Quant à l'immeuble mitoyen, au 65, l'expert agréé auprès du tribunal avait estimé que tous les habitants, sauf un, pouvaient regagner leur logement. Ils venaient pourtant d'être évacués en catastrophe, par nacelle, car une cloison du hall d’entrée avait énormément gonflé et menaçait de céder.

L'année précédente, un arrêté de péril imminent avait en outre été pris pour l’un des appartements de l’immeuble, dont le plancher des toilettes et de la cuisine, pourri, s’était partiellement effondré.

Objectif : accélérer les procédures

Une fois les dangers repérés, signalés et évalués, les mesures incitatives ou coercitives vis-à-vis des propriétaires prennent souvent du temps à se mettre en œuvre. À Toulouse par exemple, un arrêté de péril a été pris il y a quatre ans pour un immeuble rue d'Austerlitz, rappelle France 3, qui précise que les travaux de réhabilitation ne débuteront qu'en janvier 2019, la mairie ayant rétrogradé le bâtiment en péril simple.

La mairie de Marseille, elle, a engagé depuis 2011 un vaste plan de requalification du centre-ville, mais sans pouvoir véritablement remédier au problème. Un rapport rendu en 2015 et destiné à la ministre du Logement de l'époque, Sylvia Pinel, pointe ainsi l'inefficacité de la lutte contre le logement insalubre, notamment en raison du trop grand nombre d'acteurs concernés, collectivités locales et organismes.

Ces derniers jours, la Ville a d'ailleurs souligné la lenteur des démarches administratives et judiciaires : "Il y a une politique municipale menée avec l’État sur le logement insalubre. Ce que nous souhaitons, c’est que quelquefois cela aille plus vite !", indiquait notamment lundi le maire de Marseille Jean-Claude Gaudin. La municipalité aurait en effet mis dix ans à acquérir l’un des immeubles de la rue d’Aubagne.

"Lors d’une procédure d’expropriation, le juge transfère la propriété à la ville. Vient ensuite le temps des discussions autour de l’indemnité perçue par le propriétaire, qui peut contester son montant. L’ensemble de ce processus prend entre un à deux ans maximum", renseigne néanmoins Gilles Caillet, avocat spécialiste de la question, auprès de 20 Minutes. D'après lui, "ce sont les collectivités territoriales qui ralentissent le rythme car elles n’ont pas les moyens d’acheter sur le coup plusieurs immeubles".

Le ministre en charge du Logement, Julien Denormandie, qui avait d'ailleurs présenté à Marseille son plan contre les copropriétés dégradées, en octobre dernier, s'accorde sur ce constat : "ce qu'il faut absolument faire, c'est accélérer les procédures", explique-t-il dans une interview à La Provence, évoquant le sort du n°65 de la rue d'Aubagne. "Le décret d'insalubrité de cet immeuble date de 2006 et l'acquisition par la Ville de 2016. Dix ans de procédures pendant lesquels les dangers s'accroissent. Et parfois, il est trop tard. C'est inadmissible".

Les pouvoirs publics ne sont pourtant pas toujours les premiers à blâmer. Parfois, les travaux sont faits. Mais mal faits. C'est notamment le cas pour les appartements loués par des marchands de sommeil, qui ne se soucient guère du sort de leurs locataires. Or, "Marseille est particulièrement touchée" par les marchands de sommeil, comme l'a souligné Christophe Castaner mardi. Il faut dire que la situation y est propice : en 2015, selon l’Insee, 26,1 % des Marseillais vivaient en dessous du seuil de pauvreté, soit plus d’un quart de la population. Et sur 57.000 demandes actives de logements sociaux dans la métropole d’Aix-Marseille, moins de 8.500 ont été attribués.

Ce que prévoit la Loi Elan

La loi Elan, récemment adoptée, mais toujours pas entrée en vigueur, contient ainsi plusieurs mesures pour lutter contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne. La loi prévoit notamment d'instituer une "présomption de revenus" pour les propriétaires condamnés. Ceux-ci ne pourront ainsi plus se dire insolvables pour éviter de payer des amendes. Par ailleurs, ils se verront interdits d’acquérir de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu’à dix ans. La loi accentue enfin la pression sur les propriétaires pour qu’ils réalisent les mesures prescrites.

L’article 58 entend pour sa part simplifier les procédures de lutte contre l’habitat indigne. Il est d’une part envisagé de centraliser les compétences en matière d’habitat indigne à l’échelle intercommunale, et d'autre part d'offrir aux maires la possibilité de recouvrir les frais engagés "pour le traitement des situations d’habitat insalubre à l’encontre des propriétaires concernés". 

Un plan national de trois milliards d'euros a également été annoncé en septembre pour aider les copropriétés à la dérive, gangrenées par les impayés et incapables d'assurer leur entretien.

Dans le cas des immeubles marseillais, certains pointent néanmoins "un enchaînement de circonstances", aggravé en partie par les fortes pluies précédant les effondrements. L'enquête, ouverte en début de semaine, doit encore déterminer les responsabilités des uns et des autres. Celle-ci promet déjà d'être longue.