Après trois années de repli, l'offre de logements à louer amorce un rebond au premier semestre de cette année, mais la pénurie de studios et de deux pièces reste entière.
La fièvre retombe doucement mais le patient est toujours souffrant. C’est ainsi que l’on pourrait résumer les résultats de l’observatoire du marché locatif, Bien’Ici. L’offre de logements à louer en France progresse pour la première fois depuis le début de la crise de 12,5% sur un an. Mais ce mieux ne doit pas faire illusion.
Le nombre de biens disponibles reste inférieur de plus de moitié à son niveau de 2019, et la tension s'est déplacée : elle se concentre désormais presque entièrement sur les studios et les deux pièces qui représentent deux tiers de la demande locative nationale alors que ces typologies ne représentent que 56% de l'offre disponible. L'écart se creuse encore dans la capitale, où huit demandes sur dix concernent un studio ou un deux pièces. Certaines agences immobilières parisiennes reçoivent jusqu'à 1.000 appels en une heure pour une seule annonce de studio ou de deux pièces.
La vente préférée à la location
Un autre signal, plus silencieux mais tout aussi révélateur, confirme ce basculement : les propriétaires de studios délaissent progressivement la location au profit de la vente. En 2019, 73% des studios mis sur le marché étaient proposés à la location. Ils ne sont plus que 47% en 2026. Pour la première fois sur la période observée, la majorité des studios mis en marché sont désormais destinés à la vente, et non à la location. Étudiants, jeunes actifs, personnes seules se livrent à une concurrence acharnée sur les mêmes biens.
Autre phénomène qui tend à bloquer le marché : par crainte de ne pas trouver mieux ou de payer plus cher, les locataires préfèrent conserver leur logement, la rotation du parc locatif se retrouve ainsi complètement grippée.
Des loyers toujours trop élevés
Selon l'Observatoire Bien'ici, le loyer médian d'un studio varie de 500 euros à Rennes à 1.100 euros à Paris, en passant par 630 euros à Bordeaux, 667 euros à Lyon ou 750 euros à Nice. Cet écart se répercute directement sur le revenu nécessaire pour se loger.
Pour louer un 60 m², il faut disposer d'un revenu mensuel d'au moins 1.740 euros dans les zones rurales, contre 2.550 euros dans les dix grandes métropoles hors Paris, et jusqu'à 5.850 euros dans la capitale.
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Le cas parisien illustre à lui seul la tension sur le pouvoir d'achat logement : avec un SMIC net mensuel fixé à 1.477,93 euros au 1er juin 2026, il faut gagner au moins deux fois le SMIC pour louer un studio dans la capitale, contre 1,5 fois le SMIC en dehors de Paris.
Un avenir incertain
L’évolution du marché locatif va dépendre de plusieurs facteurs. Le nombre de constructions neuves d’ici la fin de l’année, l’attrait retrouvé ou non des investisseurs avec la mise en œuvre du nouveau statut du bailleur privé permettant une moindre fiscalité, le retour de certaines passoires thermiques dans le giron des logements décents et le niveau des taux de crédit qui pourrait augmenter d’ici la fin de l’année.
