Faire partir un locataire n’est pas un partie de plaisir ! Pour récupérer un logement loué, vous devez patienter jusqu’à la fin du bail.
Libérer un logement loué n’est pas une mince affaire. Prenez vos précautions !
En outre, la législation vous oblige à avancer des motifs précis. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 détaille tous les cas de figures autorisés. Voici comment s’y prendre sans faux pas.
* Respecter à la lettre le calendrier
Le calendrier doit être respecté à la lettre…sous peine de rater le coche. Un jour de retard dans la procédure, et le contrat de location est reporté de trois ou six ans (selon que le propriétaire est une personne physique ou morale), sans recours possible. Il faudra ronger votre frein jusqu’à la prochaine échéance.
Pour signifier le congé, vous devez informer le locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail, soit par lettre recommandée ou soit par huissier.
La date retenue est celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire ou la remise en mains propres par l’huissier.
Si le locataire est absent ou ne prend pas la peine d’aller chercher sa lettre recommandée à la Poste, le délai peut courir et annuler le congé.
En revanche, si un huissier a laissé chez le locataire, absent, un avis lui indiquant qu’il doit se déplacer pour récupérer cette lettre, celui-ci devra prouver qu’il lui était impossible de le faire (s’il était par exemple hospitalisé ou en voyage). Sinon, il sera mis à la porte six mois plus tard.
Les services d’un huissier coûtent plus cher (environ 150 euros) qu’un envoi recommandé. Toutefois son action est plus efficace surtout si les relations avec votre locataire sont mauvaises.
Une fois le congé reçu, le locataire peut faire ses valises à tout moment, sans payer le mois courant jusqu’à la fin du bail.
Quelles raisons invoquer ?
Impossible de libérer un logement sans motifs précis. La loi du 6 juillet 1989 (article 15) est stricte à ce sujet : trois types de congés sont autorisés.
* Le congé pour reprise
Le congé pour reprise signifie que le bien libéré servira à vous loger, votre conjoint (marié, pacsé, concubin) ou un de vos proches (ascendants, descendants).
Une personne morale, une entreprise par exemple ou une société d’HLM, ne peut bénéficier de cet aménagement, sauf s’il s’agit d’une société civile immobilière (SCI) familiale qui donne congé afin de reloger l’un de ses associés (c’est-à-dire dans ce cas l’un des membres de la famille).
Pour que le congé soit valable, le futur occupant doit habiter le logement à titre de résidence principale. S’il s’en sert comme résidence secondaire ou le laisse vide la plupart du temps, le locataire aura droit de demander réparation pour ses frais de déménagements et ses démarches pour trouver un autre logement.
* Le congé pour vente
C’est le motif invoqué lorsque le propriétaire décide de céder son logement vide. Ce dernier doit toujours le proposer en priorité au locataire en place. Ce dernier dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption.
Son silence vaut refus et il devra déménager à l’issue de son préavis.
Si le locataire décide d’acheter, la vente est suspendue à l’obtention d’un prêt. Le futur acheteur dispose de quatre mois pour monter son dossier de financement.
Si le bailleur vend son logement à une autre personne et à un prix inférieur à celui de l’offre initiale proposée au locataire alors, le notaire chargé de la vente devra en informer l’occupant sous peine de nullité de la vente.
Cette information oblige à formuler une nouvelle offre de vente au locataire qui dispose à nouveau d’un mois pour se décider. Cette possibilité survient en cas de baisse du marché immobilier.
À savoir : les locataires âgés de plus de 70 ans dont les ressources n’excèdent pas une fois et demi le SMIC (les deux conditions doivent être réunies) ne peuvent recevoir un congé s’il n’est pas accompagné d’une proposition de relogement dans des conditions équivalentes, dans la même commune ou une commune limitrophe (article 13 de la loi du 1er septembre 1948).
Seule exception à cette règle : le bailleur délivrant le congé est âgé de plus de 60 ans et dispose de ressources ne dépassant pas une fois et demi le SMIC.
Les revenus pris en compte sont les revenus annuels déclarés au fisc avant abattement sans tenir compte des aides familiales ou des aides ponctuelles mais en incluant les revenus des valeurs mobilières.
* Le congé pour motif légitime et sérieux
Vous pouvez demander à votre locataire de partir pour des motifs qualifiés de « légitimes et sérieux ». Cela peut être dû à un non respect de ses obligations, à des retards répétés dans le paiement des loyers, à des problèmes avec le voisinage, (nuisances sonores), à une sous-location non autorisée ou encore à l’exercice d’une profession non autorisée.
Parmi les motifs acceptés, la loi prévoit la libération des lieux pour une réhabilitation lourde ou pour une extension de la surface habitable.