Depuis 1998, le pouvoir d’achat immobilier ne cesse de se dégrader. Gros plan sur cet indicateur.
Il n’existe pas d’outil statistique officiel capable d’évaluer le pouvoir d’achat immobilier.
Toutefois, ce dernier résulte de la combinaison de trois éléments :
- Le prix de l’immobilier,
- La capacité d’endettement de l’emprunteur,
- Le taux d’intérêt.
En l’espace de dix ans, le pouvoir d’achat immobilier s’est réduit comme peau de chagrin. En effet, à budget égal, le nombre de mètres carrés accessibles à l’achat n’a cessé de diminuer. Comment expliquer un tel phénomène? La hausse sensible du prix de la pierre n’a pas été compensée par la baisse générale des taux d’intérêt et l’augmentation des revenus. De plus l’accès au crédit est devenu plus difficile.
Le prix de l’immobilier :
Malgré une accalmie des prix enregistrée depuis un an, l’immobilier reste à des niveaux élevés. Depuis 1998, les valeurs ont grimpé parfois jusqu’à 150 %. Vue sous un autre angle : sur cette même période, la plupart des villes de France et des quartiers ont vu le prix du mètre carré doubler ! Résultat pour un budget équivalent, la surface habitable s’est considérablement réduite.
Notons que l’envolée des prix n’a pas été suivie par les salaires. Depuis 1998, les revenus n’ont progressé que de 25 %. Ce décalage entre le prix de la pierre et les revenus a contribué à désolvabiliser les « primo accédants » (ceux qui achètent pour la première fois). Au fil des ans, leur pouvoir d’achat immobilier s’est dégradé.
La capacité d’endettement
Frileuses depuis la crise financière, les banques prêtent moins facilement qu’avant. Certains dossiers qui auraient obtenu un feu vert il y a un an trouvent aujourd’hui peu d’intérêt aux yeux des prêteurs. Les banques sont plus exigeantes sur le niveau d’épargne et d’endettement des candidats et sur l’évolution future des revenus.
Dans le jargon des banquiers, la capacité d’endettement mesure ce qu’un particulier peut emprunter.
Pour savoir si vous êtes en mesure de rembourser votre future dette immobilière, la banque va comptabiliser vos revenus et dépenses.
Pour dresser cet état des lieux, elle prend en compte les revenus principaux (salaires, primes, bénéfices, honoraires, pensions, etc.) et accessoires (revenus locatifs, mobiliers, etc.). Dans la liste des charges, elle compte les dépenses obligatoires (EDF, téléphone, impôts, etc.) et le remboursement d’éventuels crédits en cours (prêt automobile, à la consommation, crédit revolving).
En plus de ces données, l’établissement prêteur calcule la notion de « Reste à vivre ». Dans le vocabulaire des banquiers, il s’agit de la somme qu’il vous reste en poche une fois payées toutes les dépenses nécessaires à la vie quotidienne (alimentation, vêtements, etc.).
Si ce reliquat est confortable, votre niveau de vie ne sera pas bouleversé par l’acquisition et ne modifiera pas vos finances. Résultat, le remboursement du prêt ne se fera pas dans la douleur.
Si le « Reste à vivre » est limité à la portion congrue, l’achat immobilier vous obligera à vous serrer la ceinture en permanence. Cette situation est-elle vivable pendant 25 ans (la durée moyenne d’un prêt immobilier) ? Pas sûr. Voilà pourquoi, bon nombre d’établissements financiers refuseront d’accorder le prêt.
Le taux d’intérêt
La photographie du pouvoir d’achat immobilier ne serait pas complète si l’on ne prenait pas en compte le niveau du taux d’intérêt au moment de la souscription du crédit immobilier.
Le taux obtenu pour un crédit influe directement sur la capacité d’achat et donc sur le pouvoir d’achat immobilier. Obtenir un taux de 0,5 % moins cher peut aider à emprunter davantage pour la même mensualité (ou s’endetter moins).
Prenons un exemple :
Avec une mensualité de 969 € sur 20 ans à 4,75 %, vous pourrez emprunter 150 000 €.
Avec la même mensualité sur 20 ans à 4,25 % (soit un taux 0,5 % moins cher) vous pourrez emprunter 156 484 €, soit 6 484 € de plus !
N’oubliez pas l’impact positif de la déduction des intérêts d’un emprunt immobilier. Ce crédit d’impôt correspond à une baisse moyenne du taux d’emprunt de 0,4 %.
Une ristourne non négligeable, puisqu’elle équivaut à gain de 2 ou 4 mètres carrés sur la superficie d’un appartement. Cela n’est pas neutre sur votre pouvoir d’achat !
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