Le développement durable est dans l’air du temps. Et l’immobilier est aussi concerné. Pour protéger la planète et réduire les émissions de gaz à effet de serre, l’Etat incite de plus en plus les particuliers à acheter des logements neufs « verts » ou à réaliser des travaux d’économies d’énergie dans des habitations anciennes.
Mais ces dépenses spécifiques et très orientées ne sont pas neutres. Elles génèrent un surcoût et pèsent dans le budget d’acquisition d’un ménage. Mais au bout du compte sont-elles rentables? Difficile de le savoir car peu de logements durables existent dans le parc immobilier français.
Dans le neuf
Quitte à réaliser un investissement locatif, pourquoi ne pas disposer d’un logement durable ! Le contexte actuel s’y prête : le « verdissement » du dispositif fiscal « Scellier » dès le 1er janvier prochain.
Toutefois, pour s’offrir un habitat écologiquement correct, il faut y mettre le prix. Dans le neuf, les rares programmes verts, dits « BBC » (Bâtiment Basse Consommation) se vendent 5 à 10 % plus chers que les autres aux normes environnementales moins strictes. Pourquoi ? En avance d’un an sur la réglementation thermique (RT2012), cette nouvelle façon de concevoir ces constructions engendre des frais nouveaux liés à la réalisation d’études thermiques, au choix de matériaux et d’équipements innovants.
En outre, les professionnels constatent une perte de surfaces dans l’immeuble car les isolations plus généreuses prennent beaucoup de place. Résultat, il y a moins de mètres carrés à vendre pour un coût de construction plus élevé. Certains promoteurs estiment que la dépense de construction supplémentaire avoisine 250 €/m². Ce surcoût se retrouve mécaniquement dans le prix de vente.
A savoir : Ce surcoût ne devrait pas perdurer. Comme toute nouvelle technique, les matériaux et/ou la mise en œuvre coûtent cher au départ puis ces coûts baissent grâce à la maîtrise du processus de fabrication et à la hausse des volumes.
* Moins de charges :
Mieux orienté, isolé et ventilé, un bien estampillé « BBC » a l’avantage d’être peu gourmand en énergie. A l’usage, les charges de chauffage et d’électricité sont plus douces. Encore difficiles à chiffrer, ces économies bénéficient au propriétaire-occupant comme au locataire.
A savoir : Avec la baisse des loyers observée dans beaucoup de villes et de régions, les candidats locataires ont le choix. Pour louer, le propriétaire doit mettre tous les atouts de son côté. Un logement affichant de bonnes performances énergétiques aura plus de chances de séduire un public sensible aux questions d’environnement.
Attention : Si un logement « vert » attire des candidats occupants, il ne rime pas avec un loyer plus élevé. Le bailleur ne va pas louer plus cher, mais il va surtout louer plus vite. Cette rapidité à trouver un locataire évitera quelques semaines ou mois de vacance. C’est important car c’est justement l’absence de locataire qui plombe un rendement locatif.
* PTZ majoré et Scellier vert
En devenant propriétaire d’un logement neuf BBC, de nombreuses aides et bonus s’offrent à vous. Ainsi, le montant du PTZ nouvelle version auquel vous pouvez prétendre est majoré en cas d’achat d’un logement vert.
A compter du 1er janvier 2011, le dispositif Scellier offre un meilleur avantage fiscal aux logements durables. Soit 22 % de réduction sur le prix du logement en 2011 pour un logement BBC (dans la limite d’un plafond de 300.000 euros) contre 13 % pour les autres logements.
* Une meilleure revente :
Investir dans un logement durable aujourd’hui, c’est se préparer une meilleure revente demain. Avec le temps, la réglementation sur les performances thermiques d’une habitation devrait encore se durcir. Obligatoirement présenté à compter du 1er janvier 2011 lors d’une vente immobilière, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n’est actuellement qu’indicatif et informatif. Il se pourrait qu’un jour, il devienne dissuasif, voire discriminant.
Dans l’ancien
* Dilemme
Si le logement vert est facile à « fabriquer » dans le neuf, il est plus difficile à « atteindre » dans l’ancien. Certains biens considérés comme des « passoires thermiques » risquent un jour de ne plus se vendre ou alors avec une forte décote à la clef. Avec un logement obsolète sur les bras, le propriétaire ne trouvera pas preneur ou n’y trouvera pas son compte. Il faut donc s’y mettre.
* Des travaux ciblés
Quelques interventions bien ciblées peuvent rendre le logement moins gourmand en énergie. Une chose est sûre : la liste des travaux destinés à faire des économies d’énergie est longue. Contrairement à une idée reçue, changer les fenêtres n’est pas la meilleure solution pour réduire la facture énergétique. Mieux vaut isoler davantage la toiture, les murs extérieurs ou encore changer la chaudière.
Un décret issu de la loi de Mobilisation pour le Logement incite les bailleurs à mettre la main au portefeuille. En contrepartie d’une meilleure performance énergétique affichée, ils ont le droit de répercuter sur le loyer une partie des frais engagés pour réaliser des économies d’énergie. Cette majoration forfaitaire est plafonnée à 20 euros par mois pendant 15 ans.
* Pas toujours faisables
Tous les travaux de réhabilitation du monde ne changeront jamais l’orientation de l’immeuble, sa structure ou la taille de ses fenêtres. Si engager des travaux dans un logement ancien s’avère un investissement rentable à long terme, certaines constructions ne s’y prêtent pas.
Un immeuble ancien de style haussmannien, Art Déco ou du 18e siècle ne pourra jamais afficher une performance thermique « canon » car il sera impossible de l’isoler par l’extérieur sous peine de masquer les belles façades. Même si l’opération se réalise dans un appartement, pour être vraiment efficace, elle doit se décliner à l’échelle de l’immeuble à la fois dans les parties communes et privatives. Il faut que la copropriété vote ce genre d’intervention.