Lancé en 2006, cette nouvelle forme de crédit a été conçue pour les séniors propriétaires immobiliers ayant du mal à accéder aux crédits « classiques». Répandu dans les pays anglo-saxons et en Espagne, le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) ne décolle pas en France. Explications.
C’est quoi ?
Créé en 2006, le Prêt Viager Hypothécaire (PVH) (appelé aussi « hypothèque inversée ») est une nouvelle forme de crédit qui peine à se développer en France. La mécanique du PVH repose sur la valeur du bien immobilier. En contrepartie d’une hypothèque prise par la banque sur le bien, l’emprunteur reçoit (de cette dernière) une somme basée sur l’estimation de son bien.
Ces fonds sont versés en une fois ou sous forme de versements périodiques (rente). C’est un prêt in fine. De son vivant, l’emprunteur ne rembourse ni le capital, ni les intérêts.
Toutefois, en fin de crédit (souvent au moment du décès), 100 % de la somme prêtée est remboursée en une seule fois grâce à la vente du logement.
Quels types de biens ?
De la résidence principale à la résidence secondaire en passant par le bien à usage locatif, tous les types de biens immobiliers peuvent être utilisés pour souscrire un PVH.
Qui cela intéresse ?
Le PVH s’adresse essentiellement aux « seniors » (plus de 65 ans) ne parvenant plus, pour des raisons d’âge et de santé, à obtenir un crédit classique auprès de leur banque. Accordé quelque soit l’état de santé du demandeur, cette nouvelle forme de crédit leur permet de mobiliser facilement des liquidités pour réaliser des travaux d’amélioration dans leur logement, doper leur trésorerie, financer un maintien à domicile ou un hébergement dans une maison de retraite, etc.
Attention : ce prêt ne doit jamais financer une activité professionnelle
Quel montant obtenir ?
Pas question d’obtenir un prêt équivalent à la valeur d’expertise de votre bien. Au maximum vous en tirerez 70 %, mais cela peut « descendre » jusqu’à 10 %. Pour atteindre le prêt maximum, il faudra être « très âgé » (90 ans et plus). Calculé par la banque, le montant du prêt est le résultat d’une combinaison de paramètres comme la valeur estimée du bien et l’âge du propriétaire (basée sur l’espérance de vie).
Quels engagements ?
S’engager à entretenir son bien immobilier « hypothéqué» en « bon père de famille » afin d’en conserver sa valeur.
En matière de remboursement deux scénarios sont possibles :
Ne rien faire de son vivant, et laisser ses enfants rembourser la banque grâce au produit de la vente du bien.
De son vivant décider d’éteindre sa dette en remboursant son crédit.
Combien cela coûte ?
Il faut le dire….. ce prêt est coûteux ! Les intérêts sont facturés autour de 8,5 %. Il faut ajouter en plus des frais d’inscription d’un montant forfaitaire de 600 à 800 euros plus des frais de dossier équivalents à 4% du montant du prêt.
Quand le prêt arrive t-il à échéance ?
En principe au décès de l’emprunteur. Ses héritiers doivent alors rembourser sa dette à la banque.
Deux scénarios sont possibles :
Soit ils cèdent le bien et soldent le crédit avec le produit de la vente.
Soit ils conservent le bien « hypothéqué » et s’arrangent pour régler autrement cette dette.
La loi a prévu que la somme réclamée par la banque n’excède jamais la valeur du bien, voire moins (70 % maximum). Autrement dit, si le prix de revente du bien est inférieur à la dette en cours, la banque prendra la perte à sa charge. Si au contraire, le prix de revente est supérieur à la dette, les héritiers récupèreront de l’argent et empocheront la différence (prix de vente du bien – montant de la dette). Ce crédit peut également être stoppé par l’emprunteur lui-même s’il décide par exemple de revendre son bien ou de démembrer sa propriété. Il devra alors rembourser la totalité de la dette en une fois.
Qu’en penser ?
Cette formule offre certes des avantages comme obtenir du cash sans charges financières supplémentaires, garder la pleine propriété de son bien ou encore bénéficier d’une somme non imposable sur le revenu. Toutefois, ce crédit n’est pas la panacée loin de là. Peu distribué par les banques françaises, ce prêt est coûteux. Son inconvénient majeur : « manger » son patrimoine de son vivant et ne laisser à ses héritiers que des miettes et des dettes !