Avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire (ou son mandataire) les conditions d’utilisation du bien, les droits et obligations de chacun.
Le contrat de location ou contrat de bail
Clauses obligatoires
Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location ou de bail :
le nom et la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social,
la date de prise d’effet et la durée du bail,
la description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs), la liste des équipements communs à l'immeuble que vous pouvez utiliser,
la superficie du logement
le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision,
le montant du dépôt de garantie (cf. dossier « Dépôt de Garantie & Caution).
Certaines clauses sont en revanche interdites comme celle par exemple d'imposer au locataire une compagnie d'assurance.
Annexes au contrat de location
Un état des lieux
Ce document, établi par écrit d'un commun accord entre les parties, décrit le logement et ses équipements (sanitaires, cuisine équipée...). Il doit être précis et complet, toutes les imperfections constatées doivent être mentionnées.
En cas de désaccord, l’état des lieux est établi par un acte d’huissier. Et, en cas de vices cachés (canalisation bouchée, plaques chauffantes qui fonctionnent mal…), vous devez le signaler au bailleur, dans les meilleurs délais, par lettre recommandée avec accusé de réception.
La caution (cf. dossier « Dépôt de Garantie & Caution)
Les diagnostics obligatoires : ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) et vous informent de l'état du bien sur des points définis par le législateur – ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques), DPE (Diagnostic de Performance Energétique), CREP (Constat du Risque d'Exposition au Plomb).
Obligations du bailleur
Obligation de louer un logement décent et en bon état
Le propriétaire doit vous remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Obligation de mise en conformité du logement
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Obligation d'assurer un usage paisible du logement
Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux.
Obligation d'entretien
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aménagements réalisés par le locataire
Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée (ex : peinture, papiers peints).
Obligations du locataire
Vous devez :
payer le loyer et les charges aux dates prévues,
user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location,
effectuer les réparations locatives,
assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).
En revanche vous ne devez pas :
transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,
vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par votre propriétaire,
vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.
La durée et le renouvellement du contrat
Elle doit être d'au moins 3 ans quand le bailleur est personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale, société immobilière ou autre société). A l'échéance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mêmes conditions.
Le bail initial ou renouvelé peut être d'une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année, si le propriétaire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.
La fin du bail
Les congés
Congés donnés par le locataire
Vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois. La réduction du préavis à 1 mois est très encadrée et concerne rarement les étudiants.
Vous devez donner congé à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai court du jour de la réception effective de la lettre ou le lendemain de sa première présentation. En cas de signification par exploit d’huissier, c’est le jour de la signification qui est pris en compte. Vous êtes tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis.
Congés donnés par le propriétaire
Votre propriétaire peut vous donner congé pour le terme du bail. Il doit vous écrire au moins 6 mois avant l’échéance.
Seuls les motifs suivants sont admis :
reprendre le logement afin de l'occuper ou de le faire occuper par un ascendant ou un descendant (père, mère ou enfant),
vendre le logement.
Toutefois, si vous ne respectez pas vos obligations (paiement de loyers, fournitures d’assurances, respect de la destination du bien loué), le bailleur peut demander la résiliation du contrat par une action judiciaire.
Etat des lieux de sortie
C'est en comparant votre état des lieux d'arrivée et de départ que le bailleur peut vous demander la réparation de certains éléments détériorés. Au moment de la remise des clés, un état des lieux de sortie est établi entre vous et votre propriétaire. Si vous avez versé un dépôt de garantie à la signature du bail, le propriétaire doit vous le rendre dans un délai de 2 mois après la remise des clés, déduction faite des éventuelles sommes restant dues, ou des réparations locatives.
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