Les prix observés dans l'immobilier en 2012 dans l'ancien ont enregistré une modeste baisse, voire une hausse symbolique de 0,8%, d'après les chiffres de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM). Des zones ont encore résisté, comme à Paris (+0,5% d'après le réseau d'agences MeilleursAgents) ou à Lyon (+2% environ)... Et 2013 commence avec la même question lancinante, les prix vont-ils vraiment baisser cette année ? Blocage Comme l'an dernier, beaucoup de facteurs, comme la chute des volumes de transaction (environ -20% en 2012), l'augmentation du chômage ou des délais de ventes qui se sont fortement allongés, pourraient le laisser penser. D'autres en revanche, et en premier lieu des taux d'emprunts qui n'ont jamais été aussi avantageux, militent pour un soutien des prix. Et si les prix de l'immobilier dépendent avant tout du rapport offre/demande qui reste structurellement déséquilibré en France compte tenu d'un manque de logements estimé à près d'un million et que la construction neuve ne risque pas de corriger cette année encore, c'est donc dans le rapport de force entre vendeurs et acheteurs qu'il faut chercher la réponse. Un rapport dans lequel la psychologie de chacun tient toute sa place. Pour Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com, le blocage actuel du marché de l'ancien tient d'ailleurs beaucoup au scénario de baisse des prix que beaucoup d'acheteurs attendaient et qui ne s'est pas réalisé, tout du moins dans les proportions qu'ils espéraient. Et en dehors de la baisse des taux d'emprunts (près d'1 point sur 12 mois), si les prix ont résisté dans un contexte où les acheteurs se sont raréfiés, c'est parce que les vendeurs aussi ont disparu, laissant un marché dominé par les transactions contraintes (divorces, mutations, successions...). Encore moins de vendeurs ? Pour 2013, Sébastien de Lafond estime qu'il pourrait y avoir encore moins de vendeurs qu'en 2012 en soulignant que l'instabilité fiscale a créé une confusion dans la tête des gens, beaucoup pensant que "ce n'est pas le moment de vendre". Mais d'après lui, il n'y aura pas moins d'acheteurs. Dans ce contexte, il craint comme ses confrères une nouvelle baisse des volumes de transactions, à moins de 600.000 contre environ 650.000 en 2012, mais pas de décrochage des prix. Il rejoint ainsi globalement les pronostics de la FNAIM ou de Century 21 qui n'entrevoient pas plus de 2% de baisse des prix en moyenne nationale. Sébastien de Lafond voit cependant un marché qui va se "stratifier" en fonction de la qualité ou de la localisation des biens. Autrement dit, les prix se stabiliseraient pour les zones ou les biens de meilleure qualité mais reculeraient de 5% à 10% ailleurs. Le prix des petites surfaces à Paris ou à Nice pourraient même encore monter si les taux d'emprunts continuent à reculer. Par contre, les biens situés en province loin des centres-villes pourraient s'effondrer, voire ne plus trouver d'acheteurs. Stabilité des taux Ces perspectives 2013 prennent en compte l'hypothèse d'une relative stabilité des taux d'emprunts sur leurs niveaux actuels, un scénario que privilégie aussi le courtier Empruntis qui a encore observé une légère détente dans les barèmes des banques en janvier. En cas de brusque remontée des taux liée par exemple à une évolution de la note de la France, Sébastien de Lafond admet cependant que les prix en subiraient immédiatement les conséquences à la baisse. Une certitude se dégage en tout cas du constat de Sébastien de Lafond, les pertes d'emplois dans l'immobilier et le bâtiment vont se poursuivre cette année et les recettes fiscales liées aux droits de mutation vont encore s'appauvrir... Une note positive quand même, les français ont regagné du pouvoir d'achat immobilier en 2012 grâce à la juxtaposition d'une baisse des taux et d'une baisse des prix du mètre carré (sauf Paris et Lyon). Comme le souligne le dirigeant de MeilleursAgents, ce phénomène est très rare et pourrait ne pas de renouveler de si tôt.