Tout bailleur qui se respecte désire accueillir dans son logement un locataire stable et bon payeur. Pourquoi ? Ce scénario idéal permet d’encaisser régulièrement les loyers et assure une rentabilité locative constante au fil des mois et des années. Mais ce cas de figure n’est pas toujours au rendez-vous.
Du jour au lendemain, votre occupant peut donner son congé et prendre la poudre d’escampette….Vous risquez alors de vous retrouver avec un logement vide sur les bras, sauf à déployer beaucoup d’énergie pour vite retrouver un autre occupant. Votre logement reste vacant? C’est la rentabilité qui sera plombée.
Autre inconvénient : subir un défilé permanent de locataires entraînant une rapide détérioration du logement (déménagements à répétition, etc.) et des remises en état plus fréquentes. Bref, pour éviter que votre locataire ne parte trop vite pour d’autres raisons que celles relevant du domaine privé (besoin d’une surface plus grande, etc.) ou professionnel (mutation, etc…) sachez déployer une bonne stratégie pour le conserver.
Une chose est sûre : plus sa durée dans les lieux sera longue, meilleure sera la rentabilité de votre placement dans la pierre.
Gardez vos distances !
Vous habitez juste à côté ou en face de votre locataire ? Une fois les contacts habituels des premiers jours (état des lieux, remise des clefs, aide au déménagement) pour vérifier s’il est bien installé, gardez vos distances ! Respectez son intimité et sa vie privée. Votre proximité géographique ne vous donne pas le droit de venir sonner à sa porte à tout bout de champ pour savoir « si tout va bien » et faire insidieusement le tour du logement. Cette incursion peut à terme devenir pesante et lui donner l’impression d’être surveillé(e), voire épié(e). Autant de bonnes raisons de le (la) faire fuir.
Affichez un loyer bien calibré
Louer cher quelle aubaine ! Toutefois, si votre loyer est trop élevé par rapport à ce qui se pratique dans le secteur, votre locataire ne restera pas longtemps dans les murs. Etre gourmand en matière de loyer se termine souvent mal. Dès la première occasion, il en profitera pour quitter rapidement votre bien pour un autre d’une surface équivalente et surtout meilleur marché.
Certains bailleurs expérimentés indiquent même que, pour attirer le chaland, ils affichent volontairement un loyer attractif, soit légèrement inférieur au marché. Cet avantage financier permet à leur logement de se démarquer de la concurrence. Cette tactique est efficace lorsque l’offre locative est abondante, c’est à dire quand elle est supérieure à la demande.
Soyez réactif
Répondre aux sollicitations justifiées du locataire participe aux bonnes relations et à l’envie de rester de ce dernier. Un volet roulant bloqué, une chaudière en panne, des prises d’électricité défectueuses ou dangereuses, ses demandes à répétition peuvent être variées et surtout justifiées. A force de vous faire tirer l’oreille tout le temps et pour tout, votre occupant risque de se lasser, et d’aller voir ailleurs où le confort est meilleur et les réparations obligatoires (à la charge du bailleur) réalisées.
Evitez les petites surfaces !
Vous visez une rentabilité immédiate et élevée ? Misez sur le studio. Rapporté au mètre carré, son loyer est souvent plus élevé qu’une grande surface dans le même quartier. Grosso modo, la rentabilité annuelle d’une petite surface tourne entre 5 et 8 % par an (hors fiscalité) alors que celle des grandes surfaces oscille entre 4 et 6 %. Toutefois, sachez que votre rentabilité doit s’apprécier sur la durée. Le studio est réputé pour connaître une rotation élevée des locataires. Normal : les étudiants ou les jeunes actifs sont mobiles. Si c’est pour se rapprocher d’un(e) petite ami(e), prendre une colocation avec des copains ou choisir un quartier plus sympa, ils n’hésiteront pas à partir, et même parfois très vite. La durée moyenne d’occupation d’un studio est de vingt-neuf mois contre deux fois plus pour une maison.
À l’inverse du studio, la grande surface est moins rentable. Comptez entre 4 et 6 % par an. Mais il s’agit d’une rentabilité en trompe-l’œil. Sur la durée, vous avez de grandes chances d’être gagnant. Les locataires de maisons ou de grands appartements sont généralement assez fidèles. Les familles qui y vivent ne partent pas sur un coup de tête. La proximité du lieu de travail du couple, la scolarité des enfants, autant de choses à organiser avant de changer de toit. Cette relative stabilité assure donc de longues périodes d’occupation sans travaux. C’est aussi moins de risques d’impayés puisque les occupants, souvent des couples voire une famille, disposent de deux revenus.
Enfin, la pénurie de grands logements joue en votre faveur. Les grandes surfaces représentent environ 1/8 du marché locatif, les petites surfaces se taillant la part du lion. Ces biens étant rares, vous n’aurez, en principe, pas de problèmes pour trouver preneur.
Donnez votre bien en gestion
Faute de temps et/ou d’intérêt pour l’immobilier, vous ne souhaitez pas gérer en direct votre location et assurer toute les tâches citées ci-dessus. Alors, faites appel à un administrateur de biens ! Rôdé à la gestion locative, ce professionnel de l’immobilier se chargera de s’occuper de la location au jour le jour et sur la durée. Son expérience permet d’entretenir de relations cordiales avec le locataire.