Le Secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, vient d’annoncer des modifications sur le dispositif d’investissement locatif Scellier : dès Janvier 2011, les plafonds de loyers vont être revus à la baisse avec un réajustement allant de -14 à -26% selon les localisations.
Cette modification est portée suite à un fort décalage constaté entre les plafonds de loyers indiqués et les loyers réels observés sur le marché.
Avant d’aller plus loin, reprenons les éléments du dispositif Scellier
Le dispositif a été introduit par la loi de Finances rectificative pour 2008 (30 décembre 2008). Il a été conçu afin de mieux répondre à la demande locative en zones tendues. Ce dispositif accorde un avantage fiscal aux investissements locatifs dans le neuf, à la condition que le logement soit proposé à la location pendant 9 ans, pour une résidence principale (hors foyer familial) et ne dépasse pas les plafonds de loyers.
La réduction d’impôt prévue par le dispositif Scellier (appelé aussi Scellier libre) s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Elle est égale à 25% de la valeur du bien acquis en 2009 et 2010. Le dispositif a été « verdi » : pour des biens acquis en 2011 et respectant les critères BBC (Bâtiment basse consommation), la réduction est de 25% (15% pour les logements non BBC) puis de 20% en 2012 (10% pour des logements non BBC). Le montant de la réduction est calculé sur le prix de revient du logement dans une limite de 300 000 euros par acquisition et par an.
Le Scellier intermédiaire (ou social) : reprend les éléments du dispositif Scellier, mais est soumis au respect des conditions de ressources du locataire, il permet de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 30% sur les revenus locatifs. Au-delà de la période minimale de location de 9 ans, le propriétaire bailleur peut profiter d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 2% du prix d’acquisition du logement.
Plusieurs éléments ont poussé le gouvernement à produire ces modifications
Une disparité importante des loyers de marchés au sein d’une même zone : Les plafonds de loyers sont à ce jour différenciés en 3 zones, la zone A, B1 et B2. Il apparaît qu’en zone A, les loyers du marché varient du simple au double.
Des promesses de rendements locatifs parfois au-dessus de la réalité : Certains futurs acquéreurs, afin d’être incités à acheter, peuvent se voir présenter comme praticables des loyers proches des loyers plafonds mais nettement supérieurs aux loyers du marché. Il est alors difficile pour les épargnants bailleurs de trouver des locataires. Or la location effective du bien conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt.
La révision des loyers va permettre de mieux protéger l'investisseur et lui éviter une situation où il ne pourra pas louer son bien, ou pas au niveau du loyer espéré. Elle renforcera la contrepartie sociale avec des loyers maitrisés et apportera une offre de location accessible pour les personnes qui recherchent une location pour leur résidence principale. « L’objectif est de donner une meilleure transparence économique de son opération immobilière », souligne Benoist Apparu, il ajoute « nous avons coupé la zone A en deux, car aujourd’hui cette zone comporte deux fourchettes de prix très différentes, nous aurons l’appellation A et A bis.»
Ce qui va changer
A dater du 1er janvier 2011, selon les zones, une diminution des plafonds de loyers allant de -14% à -26% sera apportée, avec la création d’une zone nouvelle appelée « Zone A bis », la zone C pourra obtenir une demande d’agrément exceptionnelle (pour 3 ans).
Liste des villes en zone A bis, dont « les plafonds loyers » ne seront pas modifiés : Paris, Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Vincennes.
Les nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront :
Aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l’acte authentique devant le notaire)
Aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s’agissant de logements que le contribuable fait construire.
Plafonds de loyers actuels et futurs du Scellier libre et du Scellier intermédiaire
Un agrément possible pour la Zone C
Afin de protéger les ménages qui auraient pu être incités à investir sur des territoires ne présentant pas de tensions locatives, il a été décidé en 2008 de ne pas ouvrir le bénéfice de la réduction d’impôt Scellier à des logements situés en zone C.
L’article 83 de la loi de finances pour 2010 prévoit une exception à ce principe : il autorise le ministre du Logement à délivrer des agréments à certaines communes, en tenant compte des besoins en logement adaptés à la population. Ce que nous confirme Benoist Apparu : « Les agréments seront délivrés par le Ministère du logement, au compte goutte, de façon drastique, sur des critères assez lourds, il n’y a pas de raison d’ouvrir du Scellier en zone C… Il faudra que le Maire prouve qu’il y a une tension très forte sur le marché locatif. Les critères d’agréments seront communiqués courant septembre ».
Plafonds de loyers actuels et futurs du Scellier libre et du Scellier intermédiaire