Vous envisagez d'acheter un logement pour le mettre en location. Vous pourrez louer ce bien vide ou meublé. Ce qu'il faut savoir pour choisir l'option qui correspond le mieux à votre situation.
Vous optez pour la location vide
La location vide relève de la loi du 6 juillet 1989 (dite Mermaz n° 89-462).
La durée du bail. Vous devez louer au minimum pour une durée de 3 ans (sauf dans certains où le bail peut être ramené à 1 an). Cette durée est renouvelable par tacite reconduction.
Le montant du loyer. Vous pouvez fixer le loyer librement et prévoir sa révision annuellement selon l’indice de référence des loyers. A condition que vous ayez inséré dans le bail une clause en ce sens.
Attention : en fin de bail, vous ne pouvez pas augmenter le loyer, sauf à prouver que ce loyer est manifestement sous évalué par rapport aux valeurs pratiquées dans le quartier.
Le dépôt de garantie. Quant au dépôt de garantie, il ne peut désormais plus excéder un mois de loyer.
Le préavis. Si vous ne souhaitez pas reconduire le bail, vous devez respecter un préavis de six mois pour donner congé et justifier de votre décision par un motif sérieux (vente du logement, impayés de loyers, dégradations…). Votre locataire, lui, peut partir quand bon lui semble dès lors qu’il respecte un préavis de trois mois.
La fiscalité. Dans le cadre d’une location vide, vos revenus sont à déclarer dans la catégories des revenus fonciers. Si vos revenus ne dépassent pas 15 000 euros par an, vous êtes automatiquement placé sous le régime micro foncier et le fisc vous applique un abattement sur vos loyers de 30 % sensé couvrir vos frais. Au-delà des 15 000 euros, ou sur décision de votre part, vous pouvez toutefois opter pour le régime réel. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %.
Vous optez pour la location meublée
Les règles qui régissent la location meublée sont plus souples mais tendent, depuis quelques années, à se renforcer lorsqu’il s’agit de la résidence principale de l’occupant.
Le bail. L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que les locations conclues depuis le 20 janvier 2005 doivent faire l’objet d’un contrat écrit dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. N’étant pas contraignant, le bail doit être le plus précis possible.
La durée du bail. La durée du contrat est également imposée, ne pouvant être inférieure à 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Un exception est admise lorsque le logement est loué à un étudiant. Dans ce cas, le bail peut être ramené à 9 mois.
Le montant du loyer. Le montant du loyer est librement fixé par les parties, de même que les modalités de règlement. Si le contrat prévoit la révision du loyer (sans clause, impossible de réviser le loyer), celle-ci doit obligatoirement s’appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’Insee.
La résiliation du bail. Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis d’un mois. Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé que dans certains cas (reprise du logement pour l’habiter, mise à disposition de quelqu’un de sa famille, vente). Quel que soit le cas de figure, le bailleur ne peut donner congé que s’il respecte un préavis de trois mois.
La fiscalité. En optant pour la location meublée, vous ne relevez plus du régime des revenus fonciers, mais de celui des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous disposez aussi d’un statut simplifié : le micro foncier qui vous permet de bénéficier, si vous ne dépassez pas 32 600 euros de revenus locatifs par an d'un abattement de 50 % sur ces revenus.