Vous vendez ou achetez un bien immobilier ? Le transfert de propriété s’effectuera à la signature de l’acte authentique chez le notaire (la remise des clés aura lieu ce jour-là).
Mais avant cela, il faudra signer avec l’autre partie un avant-contrat pour matérialiser votre engagement.
La rédaction d’un contrat étant complexe puisqu’elle implique un certain nombre de mentions obligatoires (sous peine de nullité), il est préférable de recourir à un professionnel (agent immobilier, notaire).
Il existe deux types d’avant-contrats, lesquels sont qualifiés juridiquement de « promesse » :
- la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée compromis de vente
- la promesse unilatérale de vente (« promesse »)
Promesse synallagmatique"Compromis de vente"Promesse unilatérale"Promesse de vente" Appellation et engagement des parties Vendeur - Acquéreur Engagement réciproque des parties : le vendeur s'engage à céder un bien immobilier dont il est propriétaire à un acquéreur qui, lui, s'engage à payer le prix.
Promettant -Bénéficiaire Le promettant s'engage à céder un bien immobilier dont il est propriétaire au bénéficiaire, lequel a une option sur ledit bien. Le bénéficiaire dispose d'un délai (fixé dans le contrat par les parties) pour manifester son intention d'acheter ou pas, avec la faculté de substituer toute personne physique ou morale.
Versement d'un règlement (seulement si recours à un intermédiaire professionnel mandaté) Acompte (10 % maximum du prix de vente) Indemnité d'immobilisation (10 % maximum du prix de vente)
Enregistrement à la Recette des Impôts
Facultatif, mais conseillé Obligatoire dans les 10 jours, sous peine de nullité de la promesse L'option (propre à la promesse unilatérale de vente) Si le bénéficiaire lève l'option (accepte d'acheter dans le délai imparti) : la promesse vaut compromis (l'engagement devient synallagmatique), le bénéficiaire devient acquéreur et s'engage à payer le prix. S'il ne lève pas l'option : la promesse est caduque, chacune des parties retrouve sa liberté, le promettant peut remettre en vente, l'indemnité d'immobilisation n'est pas restituée au bénéficiaire et est acquise au promettant.
Qu’il signe un compromis ou une promesse de vente, l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation a 7 jours pour se rétracter. Ce droit résulte de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains, dite loi SRU, du 13 décembre 2000.
Le délai de 7 jours court à compter du lendemain :
- de la remise en mains propres de l’original de l’avant-contrat à l’acquéreur, ou
- de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant l’original de l’avant-contrat.
En cas de rétractation, l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte versé devra être restitué dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de ladite rétractation. En cas de non-rétractation, la somme versée s’impute sur le prix de vente.
Qu’elle résulte d’un compromis ou d’une promesse de vente, la vente ne pourra se faire que si des conditions suspensives sont réalisées.
Les plus fréquentes sont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la vérification de l’état hypothécaire, la purge du droit de préemption de la mairie, l’obtention d’un certificat d’urbanisme…
Une fois toutes les conditions levées, l’acte authentique pourra être signé.