Les différentes étapes de l'avant-contrat de vente à l'acte authentique...
Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ?
Il doit être gardé à l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient de deux à quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propriété effectif.
A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas encore concerné : même si la vente naît juridiquement à ce moment-là, et qu'elle devient parfaite immédiatement (cas de la promesse synallagmatique ou compromis de vente), ou lorsque l'acquéreur a exercé son option (cas de la promesse unilatérale), et s'il y a lieu dès lors que les conditions suspensives sont réputées réalisées, la signature chez le notaire d'un acte authentique n'étant alors que réitération de la volonté des parties et l'acte par lequel s'opère le transfert effectif de la propriété, la négociation des conditions de la vente est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur, la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement étant de la responsabilité exclusive du vendeur.
Or, c'est au moment de la négociation de l'avant contrat que doivent être débattus (avec consignation précise du résultat...) des problèmes tels que :
- la ventilation des charges de l'exercice en cours entre acquéreur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété, les parties peuvent convenir d'autres modalités : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa période de présence une saison de chauffe entière, ou tenir compte de dépenses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau...
- la prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du montant de travaux votés ou même simplement planifiés, non encore appelé aux copropriétaires ou bien appelé partiellement, et non exécutés ou en cours d'exécution : la loi est également muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet ; les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, certes répandu, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature ! En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est alors normal que l'acquéreur en supporte le coût.
Par ailleurs, les parties doivent prendre en compte dans leur négociation le fait que certaines "avances" appelées aux copropriétaires seront remboursées au vendeur pour sa quote-part, et que celle-ci sera appelée pour leur reconstitution à l'acquéreur, immédiatement après la réitération de la vente ; il s'agit notamment :
- de la quote-part du vendeur dans l'avance de trésorerie - appelée désormais officiellement la « réserve prévue au règlement de copropriété » - mais toujours connue sous son appellation familière de fonds de roulement ;
- de la quote-part du vendeur dans d'éventuelles "avances" appelées pour travaux futurs, soit en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (les "provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale"), soit en application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ("avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale"), soit encore en application de l'article 45-1 du même décret ("fonds qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux").
Il est à noter que le second type d'avances peut cumuler un montant en quote-part non négligeable, dont il est préférable que l'acquéreur prenne connaissance avant de s'engager !
Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ?
Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir des éléments que lui communique le vendeur - son acte de propriété et le règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Il contacte le syndic par commodité pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est également tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structurés ont leur propre modèle, et l'article mentionné, modifié par le décret du 27 mai 2004 donne désormais une liste très précise des informations à communiquer dans "un état daté comportant trois parties" :
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
"a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
"b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
"c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
"d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuités restant dues lorsqu'en application de cet article le copropriétaire a demandé à payer sa quote-part de travaux d'amélioration en dix ans (NDLR)] ;
"e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. "
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
"a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
"b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : "a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
"b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
"c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Les termes employés se réfèrent à des définitions données dans l'article 45-1 de ce même décret :
"Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. "
"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
"- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
"Les avances sont remboursables."
Le syndicat, par la main de son syndic a aussi à cette occasion la possibilité de délivrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 1 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat". Le syndic qui délivre un tel certificat a intérêt à être sûr de ses comptes car sa délivrance le prive de la possibilité d'exercer ensuite son droit d'opposition sur le versement au vendeur du prix de la vente (cf infra), et risque de lui compliquer toute action de recouvrement ultérieure. Les syndics avisés ne délivrent dans la pratique ces certificats qu'à des copropriétaires avec qui ils ont des relations particulières et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles les mettant à l'abri d'une sous-estimation dont ils auraient ensuite à assumer la responsabilité... Ce versement est demandé bien entendu "sous réserve de l'apurement des comptes" (article 5 du décret du 17 mars 1967).
A défaut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer à son droit d'opposition.
Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit délivrer à l'occasion de la vente tels que prévus à son contrat.
Au cas où la date de signature est repoussée, le syndic peut être invité à réitérer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues nécessaires. Ce n'est cependant pas une obligation, le notaire et les parties devant en principe être capables d'extrapoler les demandes du syndic à partir des informations qui ont été fournies, celles-ci étant formulées par référence à la date portée par l' "état daté"...
Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ?
La signature de l'acte authentique concrétise avec le transfert de propriété l'accord définitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le décompte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition (cf infra).
Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demandées comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de règlement qui en résultent ; le vendeur peut aussi refuser le décompte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose à une opposition du syndic sur le prix de vente (cf infra), dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A défaut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le déblocage autrement que par une décision judiciaire.
Voir la 3ème partie :L'achat et la vente en copropriété (3/3)