Solution n° 1 : Mettre son bailleur dans votre poche !
Votre enfant étudiant ne dispose pas de revenus ou perçoit un salaire trop maigre pour décrocher seul une location? Portez-vous caution. C’est un moyen efficace pour convaincre un bailleur réticent. Précieux pour que votre « bambin » s’installe. Ce geste ne vous coûte pas un centime tant que ce dernier paie son loyer rubis sur l’ongle. En cas d’impayés, vous serez la « roue de secours ». Avant d’accepter votre garantie, le propriétaire est en droit de demander des justificatifs de domicile et de revenus, histoire de vérifier que vous êtes solvable. Le bailleur vous demandera de signer un acte de caution.
Solution n° 2 : Déloger votre locataire pour installer junior dans vos murs
Vous avez un bien en location? Rien ne vous empêche de donner congé à votre locataire pour y installer votre rejeton. Le droit est avec vous dès lors que vous souhaitez y loger vos descendants. Dans le jargon immobilier, cela s’appelle le « congé de reprise pour habiter ». La démarche pour libérer un logement obéit à des règles et à un formalise très stricts : six mois minimum avant la fin du bail, il faut avertir le locataire en place de vos intentions, par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois votre progéniture en place, libre à vous de lui faire payer ou pas un loyer. Si vous le logez gratuitement, impossible de déduire de vos impôts les éventuels travaux et charges déductibles. Aux yeux du fisc, vous n’êtes pas un bailleur puisque aucun loyer n’est encaissé.
Solution n°3 : Lui faire cadeau de votre épargne logement
Vous disposez d’un compte ou plan épargne logement arrivé à échéance? Faite cadeau de tout ou partie de vos droits à prêts à un cercle restreint d’« heureux élus » dont votre enfant fait parti. Pas d’angoisse, cette initiative ne signifie pas se délester de vos économies. Ce transfert de droits à prêts lui permet d’obtenir un crédit plus important pour acheter. Attention, les cessions de droits à prêts entre proches obéissent à des règles précises. Renseignez vous auprès de votre banquier. Mais cette option n’est pas toujours gagnante. Tout dépend du niveau des taux proposés sur le marché et de la génération de PEL ou CEL dont vous êtes titulaire.
Solution n°4 : Acheter avec lui, lui prêter ou lui donner de l’argent
Acheter ensemble, c’est-à-dire parents et enfants associés, peut s’effectuer de deux façons : en indivision ou via une Société civile immobilière (SCI). Dans le premier scénario, chacun dispose de droits de propriété correspondant à son apport personnel au moment de l’achat ou de sa contribution au remboursement du prêt.
Dans une SCI, chaque « associé» dispose de parts à hauteur de son apport respectif. En cas de décès ou de séparation des parties, les cessions de parts sont possibles entre associés.A défaut de financer le logement de leurs enfants, certains parents peuvent consentir un prêt sans intérêt. Un geste appréciable s’il n’a justement pas la cote auprès des banques.
La donation des parents aux enfants est possible sans paiement de droits jusqu’à 156 357 € sur six ans glissant. L’abattement est de 31 271 € pour chaque grand-parent et de 5 212 € pour chaque arrière-grand-parent. Le « don d’argent » est exonéré à hauteur de 31 271 € pour les personnes de moins de 65 ans qui donnent une somme (par chèque ou en espèces) à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant de plus de 18 ans, ou faute de descendance, à un neveu ou une nièce. Ce don (non renouvelable) se cumule avec les précédents.
Solution n° 5 : Lui vendre un logement qui vous appartient
Au lieu de céder votre bien à un inconnu, pourquoi ne pas le vendre à un de vos enfants qui l’apprécie et souhaite y vivre? Cette transaction n’a rien d’interdit. Mais prudence : si le montant de la transaction est manifestement sous-évalué par rapport aux transactions réalisées dans le quartier, les services fiscaux ne vous rateront pas ! Ils vous accuseront de donation déguisée. Ils ont dix ans pour vous redresser et la note à payer (par l’acheteur) risque d’être salée.