Comment renégocier ou racheter son crédit immobilier ?

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Comment renégocier ou racheter son crédit immobilier ?
@ PHILIPPE HUGUEN / AFP
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PRATIQUE - Les taux proposés par les banques ont atteint un niveau historiquement bas dont il serait dommage de ne pas profiter.

Il est encore temps mais il ne faut pas tarder. Cette rentrée 2016 est probablement la dernière fenêtre de tir pour les propriétaires qui souhaitent réduire le coût de leur emprunt immobilier : les taux proposés ont encore baissé pour atteindre un niveau qu’il sera difficile de battre, entre 1,25 et 1,5% sur 20 ans. Parmi les bonnes résolutions de la rentrée, les propriétaires ont donc de bonnes raisons de vouloir renégocier leur taux d’intérêt ou de faire racheter leur prêt immobilier. Et parce que ces démarches ne s’improvisent pas, voici quelques conseils de base.

LES QUESTIONS À SE POSER AVANT DE SE LANCER

• A partir de quand est-ce rentable ? Cette opération est possible à n’importe quel moment, mais certaines conditions doivent être respectées pour que cela reste rentable : 
- durée restante de l’emprunt. Plus il reste d’années à rembourser, plus l’opération sera profitable. L’idéal est de ne pas avoir dépassé le tiers de la durée du prêt. Au-delà de la moitié, il est rare que le gain soit assez élevé. 
- montant à rembourser. La logique est la même que pour la durée du prêt : plus le montant restant à rembourser est élevé, mieux c’est. L’idéal est de ne pas avoir remboursé plus de la moitié de votre prêt. Si la somme restant à rembourser ne dépasse pas les 50 .000 à 70.000 euros, renégocier ou changer de banque est rarement rentable.
- taux d’intérêt actuel. L’écart entre le taux de votre prêt initial et les taux actuels doit être d’au moins 1 point. Si votre emprunt porte sur une somme importante et une durée longue, l’écart peut n’être que de 0,7 point. En-dessous, l’opération est rarement rentable.
- situation de l’emprunteur. Renégocier son taux ou racheter son crédit suppose de repasser devant un banquier, qui va étudier votre situation financière. Si cette dernière s’est améliorée depuis le premier prêt, il est encore plus facile d’obtenir un meilleur taux. En revanche, un ménage dont les revenus ont chuté aura plus de mal à convaincre un banquier de le suivre. L’apparition d’une maladie grave peut aussi devenir un problème au moment de contracter une nouvelle assurance emprunteur.

• Où trouver les taux d’emprunt actuels ? De nombreux sites internet proposent un baromètre hebdomadaire ou mensuel des taux pratiqués par les banques, à l’image de Meilleurstaux.com, Empruntis ou encore Cafpi. Attention cependant à bien trouver les données qui correspondent à votre profil : en effet, le taux varie selon la région, le profil de l’emprunteur et la durée restante de l’emprunt originel.

• Combien coûte l’opération ? Tout dépend de sa nature. S’il s’agit d’une renégociation de taux au sein de la même banque, seuls des frais de dossier sont à prévoir. Ces derniers sont peu élevés et peuvent être négociés avec la banque. S’il s’agit d’un rachat de crédit immobilier, les frais sont en revanche bien plus élevés puisqu’il faut prévoir les frais de dossier, les frais de cautionnement (même si vous récupérerez 75% de la caution de votre prêt actuel) et surtout les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Ces fameuses IRA correspondent à la compensation que touche la banque qui perd un client et ils peuvent être élevés : ils se chiffrent souvent en milieu d’euros mais ne peuvent pas excéder six mensualités ou 3% du capital restant dû. Il est néanmoins possible de ne pas disposer de cette somme et de l’emprunter à votre nouvelle banque, même si cela renchérit le montant du prêt.

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LES DÉMARCHES À EFFECTUER

• Le préambule : mettre de l’argent de côté. Les emprunteurs qui restent dans la même banque et ne font que renégocier leur taux n’ont pas besoin de mettre trop d’argent de côté puisque l’opération coûte en général environ 500 euros. Pour ceux qui rachètent leur emprunt et changent de banque, il est conseillé d’avoir en revanche une réserve financière. D’abord pour régler les frais engendrés par ce rachat, ensuite pour obtenir le meilleur taux : le simple fait de réduire le montant d’un prêt de quelques milliers d’euros permet parfois de passer d’une catégorie à une autre dans le barème des banques. Et donc de se voir proposer un taux plus bas.

• Première étape : aller voir sa propre banque. Prendre un rendez-vous avec son banquier est la première chose à faire. Ce dernier peut vous proposer directement de renégocier le taux d’emprunt, ce qui permet de ne pas démarcher les établissements concurrents et de gagner du temps. Sauf que les banques acceptent rarement de renégocier un prêt, et pour cause : à moins d’être fortuné et d’avoir souscrit à de nombreux produits bancaires (cartes bancaires, assurance, LDD, PEL, compte-titre, etc.), une banque fait toujours moins d’efforts avec un client qu’elle a déjà qu’avec un client qu’elle souhaite "recruter".

Le meilleur conseil est donc de faire le tour des banques pour voir ce qu’elles peuvent proposer. L’autre solution consiste à faire appel à un courtier qui se chargera des démarches pour vous en échange d’une commission. Ses services sont très utiles aux personnes atteintes de phobie administrative ou qui ont du mal avec les mathématiques, mais les autres peuvent s’en passer : il est tout à fait possible d’obtenir par soi-même un meilleur taux à condition de préparer son dossier et de prendre le temps de rencontrer plusieurs banques.

• De l’importance de valoriser son dossier. Renégocier son taux ou racheter son prêt est souvent plus aisé que de décrocher son premier crédit : le simple fait qu’une banque vous ait déjà fait confiance facilite le contact avec les autres. Il faut néanmoins mettre en valeur son dossier pour convaincre une banque de vous suivre et, surtout, faire baisser le taux. Les banquiers sont notamment sensibles aux éléments suivants : 
- l’historique bancaire. L’absence d’incident de paiement est évidemment un atout, qu’il s’agisse du remboursement de votre prêt ou des autres moyens de paiement. Un emprunteur ayant déjà accumulé plusieurs retards dans ses remboursements aura en revanche du mal à convaincre.
- l’évolution des revenus. Si vous gagnez mieux votre vie que lors de la signature de votre emprunt initial, mettez-le en avant : cela montre que vous êtes sur une trajectoire ascendante et donc qu’une banque a intérêt à miser sur vous pour vous proposer plus tard d’autres produits (Livret A, LDD, compte-titre, assurance-vie, etc.). 
- le taux d’épargne et le train de vie. Autre indice de sérieux scruté par les banques : la capacité d’épargne. Ceux qui ont réussi à continuer d’épargner après un achat immobilier montrent qu’ils ne vivent pas au-dessus de leurs moyens et, surtout, qu’ils vont devoir placer de l’argent.

• L’assurance emprunteur, tout sauf un détail. Si on a tendance à se focaliser sur le taux d’intérêt, ce chiffre ne reflète qu’une partie du coût d’un emprunt. Il faut également prendre en compte celui de l’assurance emprunteur, qui s’ajoute au taux d’intérêt pour former le Taux effectif global (TAEG ou TEG). Or, les banques ont tendance à proposer des taux d’intérêt très compétitifs et à se rattraper sur l’assurance, qui est plus rarement négociée. Pire, certaines banques n’acceptent de racheter un crédit que si vous prenez votre assurance dans la même banque. C’est pourtant interdit depuis la loi Hamon qui instaure la délégation d’assurance : il est depuis possible de contracter un prêt dans un établissement et de l’assurer auprès d’un autre établissement.

Il est donc conseillé de comparer les contrats d’assurance et d’essayer de négocier son coût. Voire même d’avancer cacher : les plus motivés peuvent accepter l’assurance de la banque pour en changer dans un délai de douze mois afin de réduire le coût de l’assurance de 20 à 50%.