Faut-il louer en meublé ? Pendant longtemps un bon filon, cette solution est depuis peu devenue difficile d’accès et moins intéressante fiscalement. Décryptage de la formule.
La location d’un logement vide est la plus fréquente, c’est d’ailleurs la plus simple à mettre en œuvre. Toutefois, vous pouvez envisager de louer votre bien avec des meubles, c’est ce que l’on appelle dans le jargon immobilier, la « location meublée ». Même si elle ne représente que 5 % du parc locatif de l’hexagone, ce type de location était, jusqu’à il y a encore quelques années, la poule aux œufs d’or pour un bailleur.
Pourquoi ? Bonne alternative à la location classique, cette formule permettait d’afficher de coquets loyers pour de courtes périodes de location (semaine, mois) avec, en prime, la possibilité de récupérer le bien loué du jour au lendemain, sans préavis à donner au locataire en place. Mais la loi Borloo est passée par là !
Moins accessible
Depuis le 18 janvier 2005, la loi de cohésion sociale est entrée en vigueur et son article 115 a modifié ce régime. La location en meublé est désormais moins favorable aux bailleurs et davantage protectrice envers les locataires. Ainsi, tout bail signé depuis le 20 janvier 2005 doit avoir une durée minimale d’un an (contre une semaine, un mois, un trimestre précédemment).
En outre, tout congé donné par le propriétaire doit nécessiter un préavis de trois mois. À l’expiration, le bail est reconduit par tacite reconduction sur la même durée et aux mêmes conditions, sauf si le propriétaire a prévenu le locataire trois mois avant l’expiration, en l’informant du renouvellement des conditions (loyer, bail) ou des raisons du congé.
L’intérêt fiscal a été minoré depuis le 1er janvier 2009. Vous avez toujours le choix entre les deux statuts proposés : la Location en meublé non professionnel (LMNP) et celle en meublé professionnel (LMP). Pour le LMNP : Seuls les bailleurs percevant moins de 32.000 euros de revenus locatifs peuvent bénéficier du régime Micro-BIC avec un abattement de 50%. Pour le LMP : le bailleur doit répondre désormais à trois conditions : être inscrit au RCS, avoir des recettes locatives supérieure à 23.000 euros et représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Autant dire que ce régime devenu beaucoup plus « difficile d’accès » a vocation à disparaître.
Bien acheter pour bien louer
L’emplacement Votre logement doit se situer dans un secteur où le marché locatif s’y prête. Les candidats à la location doivent être nombreux et surtout la demande locative régulière.
A savoir : pour attirer les cadres internationaux en mission, les diplomates ou les étudiants aisés, tous friands de ce type de location, mieux vaut éviter de proposer un bien en pleine campagne. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la quasi-totalité des meublés se concentrent dans les beaux quartiers des grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Les villes situées à proximité des frontières (Nice, Menton, etc.) constituent également de bons marchés.
La surface
Près de 85 % du marché de la location meublée sont composés de studios et de deux pièces. Ces petites surfaces trouvent vite preneur auprès d’étudiants ou de salariés en déplacement. Revers de la médaille, cette surface est celle où les locataires ont le plus la bougeotte et donc changent plus souvent. En revanche, si vous avez les moyens d’acheter un grand appartement, vous aurez moins ce problème.
A savoir : les familles restent plus longtemps en place pour des raisons scolaires ou professionnelles.
Si vous visez une clientèle de cadres internationaux ou de diplomates, sachez que ces derniers seront plus exigeants sur le standing de l’appartement (ascenseur, pièces de réception, etc.), sur la proximité et la qualité des écoles (de préférence bilingues), etc.
Le loyer
Comme dans une location classique (non meublée), la fixation du loyer d’un meublé dépend de l’emplacement, de la surface, de l’état général et des prestations. Aujourd’hui, c’est donc une fausse idée de croire qu’un meublé se louera deux fois plus cher qu’un logement vide. La différence de prix avoisine plutôt 30 % à 40 % en faveur du meublé.
Les meubles
Apportez le plus grand soin à l’ameublement. La loi n’est pas très contraignante sur ce point. Elle précise seulement que l’habitation doit comporter tout ce dont le locataire a besoin dans la vie courante. Il doit être en mesure d’arriver avec ses valises et d’y vivre tout de suite. Ce n’est pas parce que vous avez acheté un lit et trois chaises que le tour est joué.
Il faut penser à tout. De la petite cuillère à la poubelle de la salle de bains en passant le grille-pain et le fer à repasser. Rien ne doit manquer. Tout doit être équipé de façon fonctionnelle et surtout en état de marche ! Par exemple, de la vaisselle ébréchée ou cassée doit être changée au plus vite.
Achat, remplacement, entretien régulier sont les trois mots d’ordre pour réussir sa location en meublé.
N’oubliez pas bien sûr de soigner la décoration !