Peut-on se retourner contre un agent immobilier qui n'informe pas l'acheteur de la présence de champignons ?

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Roland Perez
Roland Perez
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Un arrêt de la Cour de cassation est venu bouleverser le travail et les obligations de l'agent immobilier envers ses clients. Ce dernier est tenu d'informer les potentiels acheteurs d'un bien immobilier de la présence dans la maison de mérule, un champignon parasite. L'avocat Roland Perez explique cette décision et ses conséquences dans la matinale de Bernard Poirette. 
ANALYSE

Le travail des agents immobilier ne se résume pas à mettre en relation un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier. Il doit aussi procéder à un certain nombre de vérifications avant qu’une promesse de vente soit signée, et la Cour de cassation vient d’en rajouter une. Il s'agit ici d'un couple qui signe en 2013 une promesse de vente portant sur une maison d'habitation située en Bretagne. La seule condition prévue dans cette promesse de vente est d'obtenir un prêt bancaire. Les futurs acquéreurs de la maison versent donc un acompte de 10.000 euros à l'agent immobilier. 

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La loi prévoit que les signataires d'une promesse de vente peuvent se rétracter dans les dix jours qui suivent la promesse. Or, ce délai est largement dépassé lorsque les acheteurs reçoivent le projet d'acte de vente définitive du bien. Ce dernier révèle que la maison en question avait subi par le passé d'importants travaux liés à la présence de mérule. La mérule est un champignon très résistant qui se développe dans des habitats humides. Elle peut être à l'origine d'importantes dégradations si un traitement spécifique n'est pas appliqué à temps par des professionnels. Ce champignon peut affaiblir la structure, et entraîner l'effondrement des planchers et plafonds des bâtiments.

L'agent immobilier condamné à verser des indemnités aux acquéreurs

Pour les acheteurs, cette information est substantielle, et ils affirment qu'ils n'auraient pas signé la promesse de vente s'ils avaient été mis au courant de la présence de mérule par le passé. Les acheteurs ont donc demandé une indemnisation à l'agent immobilier. Ce dernier s'est défendu en arguant que les diagnostics produits, en vue de la vente et au moment de la promesse, excluaient clairement la présence et l’attaque de mérule dans la habitation en cause. Le champignon avait été éradiqué. Et surtout l’agent immobilier ajoutait que le point relatif à la présence ancienne de mérule n’avait jamais été évoqué par les acheteurs comme une condition substantielle à leur achat.

Les acheteurs ont finalement renoncé à l'achat et ont ainsi dû verser des indemnités aux vendeurs. La Cour de cassation a considéré que l'agent immobilier était fautif, puisqu'il aurait dû consulter l'acte de propriété des vendeurs avant de faire signer aux acheteurs la promesse de vente. Il aurait dû prendre connaissance du fait que la maison avait, par le passé, été infestée par la mérule, et communiquer cette information aux futurs acheteurs, cela même si le champignon avait été éradiqué depuis. 

Un devoir de conseil et d'information

La Cour rappelle dans cette arrêt marquant que l’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information envers son client, et qu'à ce titre, s'il avait transmis l'acte de propriété avant la promesse, les acheteurs auraient pu connaitre ce point, déterminant pour eux. L'agent immobilier a donc été condamné à rembourser aux acquéreurs ce qu'ils avaient dû payer aux acheteurs en renonçant à la vente. Le montant s'élevait à un peu plus de 30.000 euros. 

L'acquéreur peut donc obtenir une indemnisation de la part de l'agent immobilier s'il n'est pas informé que la mérule a été autrefois éradiquée dans la maison qu'il achète. 

Europe 1
Par Roland Perez