Qu'est-ce qu'une résidence de services ? C'est un programme immobilier neuf (ou entièrement réhabilité) dont les logements sont loués meublés. Il existe quatre catégories de résidences de services: les résidences de tourisme ou d'affaires, les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).
Ces résidences permettent à l'acheteur de bénéficier d'avantages fiscaux et en principe, d'obtenir un rendement plus élevé que dans le cadre de la loi Pinel, car ni les loyers ni les ressources des locataires ne sont plafonnés. L'acheteur s'engage à louer son bien pendant au moins 9 ans, via un bail commercial signé avec l’exploitant. Ce dernier s'engage à verser des loyers garantis, même en cas de vacance du logement.
La réussite du projet suppose d'avoir bien étudié au préalable l'historique et la solidité financière de l'exploitant, ainsi que le prix de vente et la localisation du programme, surtout pour les résidences de tourisme.
Quelles options fiscales ?
1) Le statut de LMNP ou de LMP : en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), l'acheteur va déclarer les loyers en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers.
En outre, l'acquéreur pourra se faire rembourser la TVA (20% de la valeur d'achat du bien), à condition que la résidence offre trois services parmi les quatre suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petit déjeuner, fourniture du linge de maison.
L'avantage du statut de loueur en meublé est de pouvoir, en optant pour le régime d'imposition réel, déduire de ses loyers l'ensemble de ses charges (intérêts d'emprunts, charges d'exploitation, frais de gestion…)
Autre avantage, celui de pouvoir amortir la valeur du bien (HT) de façon linéaire, sur une durée de 5 à 7 ans (mobilier) et de 20 à 40 ans (murs). En pratique, cela permet de défiscaliser les loyers perçus pendant plusieurs années. En cas de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), ce dernier pourra être reporté pendant plusieurs années sur les revenus.
2) La loi Censi-Bouvard : ce dispositif permet d'obtenir, en plus de la récupération de la TVA, une réduction d'impôt égale à 11% de la valeur du bien (hors TVA et meubles), dans la limite de 300.000 euros. La réduction d'impôt maximale est donc de 33.000 euros, à laquelle s'ajoute le remboursement de la TVA.
En revanche, avec le Censi-Bouvard, l'acquéreur, qu'il soit LMP ou LMNP, perd la possibilité d'amortir le bien, sauf pour la fraction dépassant 300.000 euros. Seuls les meubles peuvent être amortis, mais ils ne représentent qu'une faible partie de la valeur d'achat. Il n'est donc pas toujours avantageux d'opter pour le Censi-Bouvard.
Bon à savoir : attention, si vous avez bénéficié du remboursement de la TVA, les loyers perçus seront eux aussi soumis à la TVA, qui est de 10% actuellement. Et si vous revendez votre bien avant 20 ans de détention, le fisc peut réclamer le remboursement d'une partie de la TVA.
