A situation équivalente, on note que le neuf est toujours plus cher que l'ancien, à cela nous allons apporter des nuances…
En 2009, il s’est vendu un peu moins de 106 282 logements neufs contre 590 000 logements anciens. Et le nombre de mises en chantier continue de diminuer, même si ce recul est moins important qu’au cours des années précédentes.
En un an, le prix dans l’ancien a légèrement baissé malgré un redressement enregistré au cours du quatrième trimestre 2009 : - 4,2% pour les appartements et - 4,6% pour les maisons. C’est en Ile-de-France que la baisse a été la plus importante avec des prix en repli de -7,5% pour les maisons et -4,5% pour les appartements. En province, cette baisse a été plus contenue avec - 3,9% pour les appartements et - 3,6% pour les maisons (Indices Notaires-Insee).
Pour une résidence principale
Acheter un logement neuf, c’est l’assurance d’avoir un bien aux nouvelles normes de sécurité (installations électriques, plomberie, chauffage récent...) avec une installation et une isolation phonique et thermique optimale répondant aux récents labels liés aux économies d’énergie, des charges moins élevées. Acheter un logement neuf c’est aussi s’assurer un faible budget entretien durant une bonne dizaine d’années. Les premiers travaux de rafraîchissement interviennent généralement après dix ans.
Pour ceux qui optent pour l’acquisition d’un logement, le neuf offre la possibilité de profiter d’équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, câblage, vidéo surveillance.) L'achat dans le neuf a d’autres avantages, des aides fiscales (prêt à taux zéro, réduction d’impôt via le crédit, etc.), une suppression de la taxe foncière pendant les 2 premières années, et un régime fiscal différent lors de l’achat, les frais et taxes sont 2 à 3 fois plus faibles que dans l'ancien. Mais le neuf n’a pas que des avantages, les constructions en centre ville sont de plus en plus rares, il faut parfois être patient, attendre 12 mois, 18 mois pour pouvoir prendre possession des lieux.
L’un des points forts de l’ancien, hormis son prix moins élevé, c’est l’abondance et la diversité de son offre, parfois des pièces plus volumineuses, avec souvent un meilleur emplacement, ce qui réduit son risque de décote au moment de la vente. Il est vrai qu’en achetant un logement ancien, vous allez certainement être amené à prévoir des travaux de remise en état, comme le remplacement d’une chaudière, la mise aux normes d’une installation électrique. De grosses réparations seront à planifier, la réfection de la toiture, le ravalement, etc., il est important d’anticiper ce budget.
Certains promoteurs diront sans hésitation que le neuf est moins cher que l’ancien, en précisant que le différentiel de prix entre un logement neuf et un logement ancien s’amenuise si on établit une comparaison du coût immobilier sur 10 ans, en raison des charges élevées dans l’ancien, et l’accroissement des travaux obligatoire pour la remise aux normes des logements. Comme la loi de juillet 2003 imposant une réhabilitation, d’ici fin 2018, du parc des ascenseurs privés installés avant août 2000. Sans parler des diagnostics obligatoires pour bien informer le futur acquéreur de l’état réel du logement (l’installation gaz, électricité, la performance énergétique, etc.) sans obligation d’effectuer les travaux, certes, mais, en fonction du résultat, cela incitera à une négociation à la baisse de la part de l’acheteur.
Pour un investisseur…
Pour un investisseur, le constat peut être inversé, comme nous l’explique Pierre Valdes, conseiller en gestion de patrimoine, prenons un cas de figure simple et rapide, avec les deux exemples suivants, entrons dans le mode de calcul de l’investisseur, sur la base d’un prix moyen de location de 10 euros le mètre carré :
Pour l’achat d’un appartement T3 neuf de 55 m2 ;
Prix d'acquisition à 3200 €/m2 : 176 000 euros ; Frais d'acquisition (frais d'acte + frais de prêt), frais de notaire 2,5 à 3% : 9600 € ; Réduction d'impôt loi Scellier (180 100 x 25%) sur prix frais d'acte compris : -45 025 € ; Prix d’acquisition du bien neuf avec gain d'impôts déduit : 137 875 € ; Prix possible de location annuel : 55 m2 x 10 € x 12 mois : 6600 € ;
Rentabilité brute avant impôts et charges : 4,78%, avec une revente à un prix plus attractif.
Pour un même T3 ancien de 55 m2 au prix moyen du marché :
2300 €/m2 ; Prix d’acquisition : 2300 x 55 = 126 500 € ; Le montant des frais d'acquisition, (de notaire 7 à 8%) plus élevés que dans le neuf : 11 280 € ; Prix d’acquisition de l’habitat ancien : 137 780 € ; Prix possible de location annuel : 55 m2 x 10 € x 12 mois : 6600 € ;
Rentabilité brute avant impôts et charges : 4,79%, avec une revente certainement revue à la baisse.
Pour le même prix aujourd'hui, avec la loi Scellier, un investisseur a tout intérêt à acheter un bien neuf sur lequel il aura les garanties décennale et biennale, il bénéficiera des nouvelles normes d’isolation phoniques et acoustiques. Un appartement neuf coûtera moins cher aux locataires en charges de chauffage et se louera donc plus facilement. Un investisseur averti ne paiera pas un logement ancien au prix du neuf, sauf si le bien est idéalement placé, d'un excellent standing, s'il a été rénové récemment sur le plan esthétique, énergétique, etc.
Les appartements anciens, aujourd'hui, sont souvent sur-côtés, d'au moins 20%, aux yeux des investisseurs pour pouvoir rivaliser avec le neuf, souligne Monsieur Valdes.
Quel est le point de vue de Raphaël Plut, directeur de l’Agence immobilière CENTURY 21 Harmony, à Rouen…
1) Constatez- vous une différence de prix entre l’ancien et le neuf ?
Oui il existe une différence de tarif entre l'ancien et le neuf. Je vais prendre l'exemple rouennais que je maîtrise le mieux, l'écart se situe aux alentours des 25% de plus pour un investissement neuf. Cet écart s'est accentué en 2009 avec la baisse des prix de l'immobilier ancien (entre 5 et 10% suivant les secteurs), et les mesures gouvernementales de soutien à l'acquisition dans le neuf. Ces dernières, pour les accessions en résidence principale, ont dopé le marché du neuf avec le doublement du Prêt à taux zéro et le Pass-foncier. Autre mesure phare, la loi Scellier, permettant de réduire son imposition de 25 à 37% du coût d'achat de son bien.
2) Quels autres paramètres pourraient justifier cette différence de prix ?
L'immobilier neuf permet de répondre aux normes actuelles sur l'isolation thermique, les installations électriques, etc. Les résidences neuves offrent à l'occupant des prestations plus luxueuses comme un balcon, une terrasse, un parking en sous-sol, un visiophone, ascenseur..... Autre point, l’acquéreur est sécurisé par les assurances dommages ouvrages, la garantie biennale le protégeant des malfaçons, ou défaut de construction qui viendraient grever le bien sur les 10 années suivant l'acquisition, nous pouvons donc parler de tranquillité d'esprit pour l’acheteur.
3) Les propriétaires de logement ancien font-ils des travaux pour revaloriser leur bien ?
Oui et face à la concurrence locative des programmes neufs, nous incitons les propriétaires de logements anciens à effectuer des travaux de plomberie, électricité et bien entendu de décoration afin que leur bien soit d'une part en conformité avec la loi et aussi puisse engendrer un coup de cœur chez les candidats locataires ou acheteur.
Nous pouvons conclure en accumulant ces différents éléments, qu’il semblerait que, bien plus onéreux à l’achat, le neuf s’avèrerait plus économique sur le long terme !