Le vrai prix du rêve : Mieux vaudrait ne jamais calculer combien coûte une résidence secondaire! Si on connaissait le montant de la dépense, on ne l’achèterait pas !
Car entretenir une maison de vacances, peu occupée et sans aucun revenu locatif, pèse lourd dans un budget. Cela frise même l’aberration financière. Souvent irrationnel, cet achat rime toujours plaisir. Voici ce qu’il faut quand même savoir avant de succomber aux charmes d’une deuxième résidence.
Une cascade de frais
La liste des postes budgétaires ressemble fort à celle d’une résidence principale, surtout lorsque l’on s’installe confortablement avec le téléphone, cela va de soi, mais aussi le câble, Internet haut débit… Tout cela pour un usage hebdomadaire ou limité à deux mois par an (les Français passent en moyenne 44 nuitées par an dans leur résidence secondaire). Et c’est encore sans compter le financement de cette maison. S’il s’agit d’un héritage, il se limite aux frais de succession. Sinon, il faut rajouter au budget mensuel ou annuel, les remboursements d’un crédit.
Les principaux postes de dépenses sont :
les impôts : taxe foncière, taxe d’habitation, redevance audiovisuelle, taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
l’entretien : de la maison, de la piscine, du jardin,
les frais : chauffage, électricité, eau, téléphone et Internet, abonnement au câble, redevance audiovisuelle, transports,
l’assurance de la maison,
le système de sécurité,
le cas échéant, le remboursement du crédit.
Au total, les professionnels estiment le coût annuel d’une résidence secondaire entre 1 et 3 % de sa valeur (1 % pour une maison, 3 % pour une propriété avec parc et piscine). Tout cela ne boucle pas le budget. Il faut compter en plus les allers-retours en voiture ou en train, et surtout les moments passés ailleurs : la maison de campagne ne comble pas les envies de ski ou de soleil en hiver, ni le besoin de se dépayser de temps en temps en partant faire du tourisme à l’étranger.
Savoir valoriser son patrimoine
Un propriétaire espère toujours maintenir (voire augmenter) la valeur de son patrimoine. Pour y parvenir, il doit régulièrement s’en occuper pour éviter que le bien ne se dégrade et se déprécie. L’entretien de la toiture, la réfection des menuiseries des portes et fenêtres, les travaux d’isolation sont des postes qui chiffrent. C’est souvent pour échapper à ces charges trop lourdes et sous-estimées au départ que les volets se ferment et que les maisons de vacances se vident.
Pour compenser ce flot continu de dépenses, certains décident de louer leur bien quelques semaines l’été (à la mer) ou l’hiver (à la montagne). Cette entrée d’argent permet alors de payer tout ou partie des charges de la maison.
L’impôt sur les plus-values en ligne de mire
La revente des résidences secondaires est soumise à l’impôt sur les plus-values. Ce dernier est nul si vous détenez la maison depuis plus de quinze ans (depuis la loi de finance applicable au 1er janvier 2004 dont l’article 10 a diminué le délai auparavant fixé à vingt-deux ans). Dans le cas contraire, il se monte à 28,1 % (un taux fixe de 16 % et 12,1 % de prélèvements sociaux) et diminue de 10 % par année de propriété au-delà de cinq ans.
Si le bien est revendu au bout de six ans, l’impôt baisse de 2,6 % et ainsi de suite. Au bout de quinze ans, il est réduit à zéro. De plus, toute cession bénéficie d’un abattement de plus-value de 1 000 euros. La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de revente.
De son prix d’achat, le propriétaire peut déduire :
- la commission d’agence immobilière ou les frais versés au notaire pour sa négociation ;
- les frais liés à l’établissement des certificats de surface, d’absence de termites, d’amiante et de plomb ;
- les frais de mainlevée d’hypothèque ; la TVA en cas de revente d’un terrain à bâtir ;
- les honoraires d’architecte acquittés le cas échéant pour l’obtention d’un permis de construire, du géomètre pour un bornage ;
- le coût des travaux estimés forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
L’impôt est désormais prélevé à la source, le vendeur recevra de son notaire un chèque du montant net d’impôt.