Selon l'ARC*, l'UNARC* et Planète copropriété le manque de trésorerie et d’avancée juridique retardent la mise en place des travaux dans les immeubles. Pour améliorer la situation ces associations avancent 24 mesures.
Douze mesures ciblent l’ensemble des copropriétés et devraient permettre de mieux programmer les gros travaux afin de maintenir les immeubles et équipements en bon état. Quatre suggestions concernent la mise en place d’actions adaptées aux bâtiments en pré-difficultés et huit touchent ceux en fortes difficultés.
Les premières propositions s’orientent vers l’obligation de définir un plan pluriannuel de travaux et l’obligation de constituer un fonds de travaux abondé à hauteur de 5 % du budget des charges courantes.
Explications
Eviter d’engager les gros travaux au coup par coup
Les propriétaires, mais aussi le conseil syndical et le syndic ne savent pas, la plupart du temps, quel est l’état exact de l’immeuble (toiture, caves, balcons...). De ce fait, la prise de conscience arrive lorsque les ouvrages ou équipements sont très dégradés. Ces interventions coûtent au final très cher et sont souvent non mises en cohérence. Par ailleurs ces travaux non programmés sont difficiles à payer.
Définir un plan pluriannuel de travaux
Pour éviter les conséquences de cette absence de gestion prévisionnelle, la solution serait d’effectuer un audit technique de l’immeuble et ensuite de définir un plan pluriannuel de travaux. Ainsi chacun saura ce qu’il faut faire chaque année pour maintenir l’immeuble en bon état et lancer des appels d’offre très en amont, donc mettre en place une concurrence et une négociation plus efficaces, et ainsi obtenir de meilleurs prix. Chaque année le syndic pourra soumettre à l’assemblée générale des devis précis.
Mettre en place un fonds travaux
Il ne suffit néanmoins pas de définir un plan annuel de travaux. Il est indispensable de prévoir le plus tôt possible un financement et, pour cela, de voter la création d’un fonds «gros travaux». Celui-ci peut représenter 5 % du budget annuel.
Instaurer une double obligation
Face aux oppositions de certains bailleurs, un dispositif obligatoire pourrait conduire les copropriétés à adopter une meilleure gestion à moyen et long terme. Les Québécois, les Hollandais, les Anglais, les Allemands, les Suisses... ont instauré ces obligations (depuis 1994 au Québec, par exemple). « Ils ont également instauré des aides (type crédit d’impôt) pour accompagner les plus modestes dans le paiement de leur quote-part et permettre ainsi de préserver l’avenir de la copropriété » insiste l’ARC.
En contrepartie de cette double obligation, il faudrait une fiscalité ajustée à l’épargne des copropriétés (Livret A, totalement déplafonné par exemple) et instaurer la création, sans dérogation possible, du compte bancaire séparé.
Mettre en place un éco-prêt collectif à taux zéro
L’éco-prêt individuel n’a pas eu de succès en copropriété. Outre le fait qu’il est mal adapté (bouquet de travaux associé à une durée de deux ans pour la mise en œuvre) il s’avère que les banques sont réticentes à l’éco-prêt aux ménages à risque (retraités, primo-accédants, surendettés).
Il est donc nécessaire pour déclencher la validation des travaux, lors des votes d’assemblée générale, de mettre en place un éco-prêt à taux zéro qui soit collectif, ceci particulièrement pour les rénovations énergétiques. Le Plan Bâtiment Grenelle a d’ailleurs repris récemment cette idée. « Il ne s’agit plus maintenant que de la mettre en œuvre et d’espérer qu’elle sera intégrée à la loi de finances de 2013. Pour 2012, cela semblerait malheureusement trop tard... », précise l’UNARC.
Même si aucune loi sur les professions immobilières n'est prévue, ces associations réitèrent leurs suggestions sur l’obligation de comptes séparés, la création de commissions paritaires de disciplines (et non pas d'un ordre des syndics), la formation professionnelle adaptée et la limitation des abus tarifaires encadrée par décret.
*l'ARC : Association des responsables de copropriétés
*l'UNARC : Union nationale des associations des responsables de copropriétés
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