Des conseils très utiles et avisés pour vous aider à déclarer vos revenus fonciers.
I. LOCATIONS VIDES :
LE MICROFONCIER :
L’abattement forfaitaire applicable aux revenus imposés selon le régime du microfoncier (réservé aux bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 €) est de 30 %. Vos revenus doivent provenir de la location d’immeubles non meublés.
Vous êtes dispensé du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n°2044 et devez déclarer vos recettes brutes directement sur la 2042 (p3, §4, case BE).
FRAIS REELS :
Si vos loyers sont inférieurs à 15.000 €, mais si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 % ou si vos loyers sont supérieurs à 15000 €, vous pouvez opter pour la déclaration normale 2044. Cette option se fait simplement : retirer l’imprimé à votre centre des impôts ou téléchargez-le sur le site internet www.impots.gouv.fr et envoyez-le en même temps que votre déclaration 2042. Cette option devient irrévocable pour 3 ans.
Les frais couverts jusque-là par le forfait deviennent déductibles pour leur montant réel. S’y ajoute la déduction des frais de primes d’assurance, de rémunération des gardes et concierges, de procédure en cas de litige avec son locataire, des frais d’agence, d’honoraires et commissions versés à un tiers pour gérer les immeubles, des dépenses de travaux (entretien et réparation), des impôts et taxes déductibles, des provisions pour charges de copropriété, des intérêts et frais d’emprunt. Les petites dépenses, comme les timbres et le téléphone, sont couvertes par un forfait de 20 € par local.
Vous devez inscrire vos recettes sur une déclaration n° 2044 ou 2044S puis reporter votre revenu net sur la déclaration n° 2042, p3 (cases BA, BB ou BC).
II. LOCATIONS MEUBLEES :
LE MICRO-BIC
Si vos loyers de 2010 n’ont pas dépassé 32100 €, vous relevez du régime micro-BIC et bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour vos charges égal à 50 % de vos revenus bruts. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez déclarer vos loyers bruts directement sur la 2042C, cadre C (case NO à PO). Remplissez également le cadre F (cases HY à JY) pour le calcul des prélèvements sociaux. Envoyez-là avec votre déclaration n° 2042 ou 2042S.
LE REGIME REEL
Si vos loyers sont inférieurs à 32.100 €, mais si vos charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50 % ou si vos loyers sont supérieurs à 32100 €, vous pouvez opter pour la déclaration au réel. Cette option se fait simplement : retirer l’imprimé à votre centre des impôts ou téléchargez-le sur le site internet www.impots.gouv.fr et envoyez-le en même temps que votre déclaration 2042C. Cette option devient irrévocable pour 2 ans.
Dans ce cas, inscrivez votre résultat imposable sur la déclaration n°2042C, cadre C (cases NC à PJ). Gardez vos justificatifs de charges. Remplissez le cadre F (cases HY à JY) pour le calcul des prélèvements sociaux. Remplissez aussi une déclaration n°2031 et ses tableaux annexes (2031 bis et ter) si vous relevez du régime réel « simplifié ». Si vous relevez du régime réel « normal », joignez aussi les tableaux comptables et fiscaux n° 2050 à 2059-G. Envoyez le tout avec la n° 2042 (ou 2042 S).
LES DEFICITS FONCIERS
Si vous relevez du régime réel d’imposition, le déficit foncier résultant des dépenses que vous avez supportées en 2010 (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur votre revenu global de 2010 à hauteur de 10700 €. Si votre revenu global est insuffisant pour absorber votre déficit imputable, l’excédent constitue un déficit global imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes.
La partie du déficit foncier qui excède la limite précédente est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Il en va de même de la partie du déficit générée par vos intérêts d’emprunt déductibles. Ces derniers ne sont jamais IMPUTABLES sur votre revenu global.
COTISATIONS SOCIALES
Outre l’impôt sur le revenu calculé selon le barème progressif, les loyers supportent les cotisations sociales au taux global de 12.3%. La base d’imposition correspond aux montants nets pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. La CSG peut être déduite partiellement du revenu global de l’année suivante, à un taux de 5,8 %. Ainsi, en 2012, pour les revenus de 2011, la déclaration préremplie 2042 mentionnera à la case DE la part déductible de la CSG payée au titre de 2011.
VOS PLUS VALUES 2011 SUR RESIDENCES SECONDAIRES DAVANTAGE TAXEES … MAIS MOINS qu’EN 2012 !!!
LA LOI DE FINANCES pour 2011 fait passer le taux d’imposition des plus-values immobilières à 19 % de puis le 1er janvier 2011, soit une hausse de 3 points par rapport à celui de 2010. Elle augmente les prélèvements sociaux de 0.20 point, à 12.30% contre 12.10% antérieurement. La réforme du patrimoine, actuellement à l’étude, pourrait alourdir encore la facture. En jeu, l’application des prélèvements sociaux qui interviendrait avant l’application de l’abattement pour durée de détention et la suppression de certaines exonérations. A suivre …
Nathalie Naccache
Agent Immobilier
CENTURY 21 Fortis Immo - Paris 1er, 2è, 3è