Vous êtes propriétaire d’un appartement ancien loué avec un loyer dérisoire ? Alors vous devez sûrement posséder un bien immobilier ancien loué sous la loi de 1948 !
Pour mémoire, cette mesure prise par l’Etat au lendemain de la seconde guerre mondiale était destinée à bloquer la flambée des loyers. Objectif : aider les ménages modestes à se loger. Plus de soixante ans plus tard, certains baux rédigés sous ce régime sont encore en vigueur. Même si les loyers ont été valorisés par décret au fil des ans et au rythme de l’évolution des indices, ils se sont progressivement déconnectés du marché. Résultat, ils sont nettement inférieurs aux valeurs pratiquées aujourd’hui. Une aubaine pour les locataires et une vraie « tuile » pour les propriétaires.
Alors quelle attitude doit adopter le bailleur face à ces faibles revenus locatifs ? Récupérer ce logement pour s’y installer ou loger ses enfants ou s‘en débarrasser pour au moins empocher une plus-value. Hélas, ces scénarios de sortie sont peu réalisables. Explications.
Quels sont les obstacles ?
D’abord, ce contrat de location ne spécifie pas de durée de location. Cette dernière est indéterminée tant que le locataire paie son loyer et ses charges. Le bail au nom de la personne en place est renouvelé automatiquement jusqu’à son départ (pour cause de santé) ou son décès.
Ensuite, le locataire en place est souvent une personne âgée. Or la loi protège les plus de 70 ans. Ces derniers sont en droit de rester dans les lieux, même en cas de congé délivré par le bailleur. De toute façon pour récupérer le bien en question, la loi oblige de lui proposer un logement équivalent en bon état et surtout en ligne avec ses moyens financiers. Or c’est souvent impossible vu l’écart de loyer existant entre celui de la loi de 1948 et les loyers actuels. Un même logement proposé aux prix actuels coûte parfois deux à trois fois plus cher.
Même si le locataire venait à décéder, le droit au maintien dans les lieux existe. Le logement loué pourra être transmis à d’autres personnes comme à son conjoint, son partenaire pacsé, ses ascendants, une personne handicapée de plus de 80 % ou un enfant mineur à condition qu’ils aient vécu avec lui depuis plus d’un an.
A savoir : la loi « ENL » du 13 juillet 2006, a mis un terme à la transmission du droit au bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail.
Quelles sont les portes de sortie ?
Elles sont limitées.
Le locataire peut donner congé dans trois cas précis :
- Le locataire ou les membres de sa famille occupent insuffisamment les lieux, c’est-à-dire moins de huit mois par an.
- Le logement est trop grand par rapport au nombre d’occupants.
- Le locataire possède un logement qu’il a la possibilité d’occuper.
A noter que la réalisation de travaux dans ces vieux appartements se justifie. Toutefois, il faudra reloger le locataire et même le réintégrer dans les lieux une fois le chantier terminé.
Pourquoi conserver un tel logement ?
Si vous en avez hérité, vous n’avez pas eu le choix. Vous devez subir la situation. Si vous avez besoin de le vendre pour des raisons financières, cela ne sera pas aisé. Cela se fera au prix d’une décote importante justifiée par un bail en cours et un régime 1948 qui plafonne les loyers. Ensuite, il faudra trouver un acheteur susceptible d’être intéressé par un bien occupé, souvent vétuste ou plus au normes, générant un piètre rendement locatif.
En revanche si vous avez acheté un bien sous la loi de 48 en connaissance de cause (notamment lors d’une vente à la découpe), alors vous n’aurez aucune raison de céder ce bien décoté. Votre opération patrimoniale est destinée à jouer la plus-value sur du très, très long terme.
A savoir : Depuis la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, il est impossible de louer un logement sous ce régime. Du coup, ce parc s’éteint progressivement. Mais il en reste près de 300.000 dont les deux tiers sont situés à Paris.