Un bail à loyer est un contrat entre un bailleur et un preneur. Cependant, de chaque côté, rien n’empêche une pluralité de signataires !
Deux ou plusieurs preneurs peuvent donc signer un bail avec un propriétaire consentant, ce qui en fait des « co-locataires ». Une « co-location » existe donc dès lors que l’on est en présence dans un même bail de deux ou plusieurs colocataires.
Cette situation ne concerne bien entendu que les baux d’habitation, la forme la plus familière de colocation étant celle du couple, marié, « PACSé » ou simplement en concubinage. Mais la colocation se conçoit aussi en dehors du contexte particulier du « couple » vivant « maritalement » ou quasi-maritalement : ce peut être le cas de frères et sœurs, plus rarement ascendants et descendants, et aussi entre ami(e)s, qui décident, pour des raisons d’affinité, financières et/ou de convivialité, de partager un appartement ou une maison à deux ou à plusieurs !
Il est même un mode de colocation qui se développe : celui de candidats à la location au départ étrangers les uns aux autres, et qui se cooptent en vue de prendre une location à plusieurs, afin de profiter, sans en supporter seuls le coût, des avantages d’un grand appartement ou d’une grande maison…
Aussi curieux que cela paraisse, aucun texte ne prévoit explicitement la pluralité de locataires en dehors des textes cités plus haut concernant le logement familial des époux !
Dans ce contexte, ce dossier vise à clarifier les contraintes de la pluralité de preneurs, notamment à la rédaction du bail, pour les cautionnements, en cas d'impayé, en cas de congé d'un des colocataires sans congé des autres, de décès, d'abandon du domicile, etc.
Types de colocation
La colocation, ou location à preneurs multiples recouvre en réalité une grande variété de situations. Il convient toutefois de distinguer le cas des couples, mariés, « PACSés » ou en concubinage, et les autres cas de colocation entre membres d’une même famille, entre amis ou entre étrangers qui se joignent pour prendre une location à plusieurs.
Les couples mariés
Ils bénéficient d’une « co-titularité » automatique du bail, qu’il soit signé par un seul membre du couple ou par les deux : en effet, l’article 1751 du Code civil précise que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux » ;
Par ailleurs, les couples mariés sont nécessairement solidaires : l’article 220 prévoit que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants » mais que « toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement » ; enfin, « les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille » (article 215).
Autres couples « PACSés » ou vivant en concubinage
Dans un couple lié par un PACS, les partenaires sont « tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun » (article 515-4). Il n’y a par contre pas de « co-titularité » automatique du bail.
Pour les autres couples vivant en concubinage, il n’y a ni « co-titularité », ni solidarité automatique. Par contre, dans le cas des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 (baux d’habitation principale non meublée), l’abandon de domicile du signataire du bail ou son décès entraîne le transfert automatique du bail au profit du conjoint, du partenaire lié au locataire par un PACS, ou du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Autres situations de colocation
Ce sont tous les autres cas de cohabitation à deux ou à plusieurs, que ce soit pour ne pas vivre de manière isolée ou pour partager le confort et les avantages d’un logement plus vaste. Une caractéristique de ce type de situations est qu’elles ne sont régies par aucune disposition légale particulière...
Voir 2è partie : Louer à des couples ou à des colocataires (2/3)