Revue de détail des régimes actuellement accessibles aux investisseurs, en attendant les prochains...
Périssol, Besson, Lienemann, Robien, Borloo, Scellier, les régimes de défiscalisation se sont succédé à un rythme effréné en se superposant parfois comme en 2009, sans compter les régimes spécialisés comme ceux concernant les ZRR (zones de revitalisation rurale) ou les DOM.
Le régime "Robien" (et "Robien recentré")
Dispositif d'incitation à l'investissement locatif créé par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat", issu de la Loi Besson, applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis (ou mis en construction par le contribuable - la date de déclaration d'ouverture de chantier faisant foi) à compter du 3 avril 2003 :
- neufs, acquis achevés ou en VEFA) ;
- anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002, et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
1° avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence, et
2° après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...
Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).
Le régime "Robien" a été modifié par la loi "ENL" du 13 juillet 2006, pour toutes les acquisitions de logement neuf ou à réhabiliter à compter du 1er septembre 2006, et les constructions que le contribuable fait édifier dont la déclaration d’ouverture de chantier est postérieure à cette date (étant noté qu’en matière fiscale, lorsqu'une vente est consentie sous condition suspensive, la cession n'est considérée comme effective qu'au moment de la réalisation de la condition) ; le régime modifié a été nommé "Robien recentré".
Comme pour le régime "Besson", les régimes "Robien" et "Robien recentré" créent un statut de "bailleur conventionné" et accordent un avantage fiscal conditionné par un plafonnement des loyers pratiqués, mais sans conditions de ressources des locataires (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).
L'avantage fiscal prend la forme d'un dispositif d'amortissement (déduction échelonnée des revenus fonciers) à raison de :
- pour le régime "Robien" avant modification : 8% par an pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4, 7 ou 10 ans (l'amortissement porte en fait sur les 9 ans de l'engagement, plus, si le contribuable prolonge sa location d'autant, sur 2 périodes de 3 ans supplémentaires). Pendant la période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramenée de 14 à 6%. A compter des revenus de 2006 déclarés en 2007, cette déduction forfaitaire est supprimée. Une fois l'amortissement terminé, le contribuable pouvait bénéficier du régime "Besson ancien", à savoir une déduction forfaitaire sur les revenus de 40%, ramenée à 26% à compter des revenus de 2006 déclarés en 2007, pendant six années de location (ce régime a été supprimé à compter du 30 septembre 2006 et remplacé par le régime "Borloo dans l'ancien" - v. ci-dessous).
- pour le régime "Robien recentré" : 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans, sans possibilité de prolongation. Les modalités de la déduction forfaitaire ne changent pas.
A l'issue de cette période, une nouvelle période de 9 ans plus deux fois trois ans supplémentaires peut s'ouvrir :
- aux mêmes taux pour des dépenses de reconstruction et d'agrandissement ;
- à raison de 10% par an pendant 10 ans pour des dépenses d'amélioration.
L'avantage fiscal de chaque période est subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement non meublé pendant au moins au moins 9 ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, faute de quoi une partie des déductions opérées doit être réintégrée. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le contribuable qui souhaite bénéficier de ce régime doit joindre un engagement de location (imprimé 2044EB) à la déclaration de revenus fonciers de la première année d’application du régime : année d’achèvement ou, si elle est postérieure année d’acquisition du logement ou d'achèvement des travaux de réhabilitation.
Sous réserve qu'il n'appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire ou de l'associé, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du contribuable ; la location peut être aussi consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue, à usage d'habitation principale, à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, ou les membres de son foyer fiscal, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière ; mais ces prestations pourront toutefois être fournies par une filiale de la société gestionnaire : cela concerne par exemple les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées (1)...
L'option pour l'amortissement, réservée aux contribuables dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, peut être exercée par un bailleur personne physique ou par une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, société immobilière transparente, SNC, société en participation...) autre qu'une SCPI (société civile de placement immobilier), les SCPI faisant l'objet d'un dispositif spécifique (voir ci-dessous).
Lorsque le logement appartenant à la société est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier du régime de l'amortissement. Les autres associés en revanche ne devraient pas être privés de cet avantage.
L'option pour le régime d'amortissement ne peut pas être exercée pour les revenus des immeubles ou des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien (ou des titres) ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien (ou des titres) ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif d'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.
Pour les logements acquis neufs, la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements acquis anciens, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.
Le régime "Robien" s'applique aussi à l'acquisition de parts de SCPI avec un amortissement sur 95% du prix d'achat des parts, en fait les souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003.
L'option pour l'amortissement est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de l'option pour l'amortissement "Robien" sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. L'associé doit en outre s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société.
Rappelons qu'un des intérêts des régimes d'amortissement est de réduire les revenus fonciers imposables et même de pouvoir faire des déficits fonciers ; or ceux-ci, qu’ils résultent ou non de cet avantage, sont reportables sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros.
NOTA : l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 créant le régime "Sceller" (v. infra) met un terme au régime Robien à compter du 1er janvier 2010.
Par ailleurs, l'article 48 de la loi "MLLE" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion restreint l’application de ce régime aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Il prescrit une révision des zones au moins tous les trois ans. L’arrêté du 30 décembre 2008 prévu pour la délimitation de ces zones exclut simplement la zone C. Cette mesure s’applique sans délai et jusqu’au 31 décembre 2009, date de fin de ce régime...
A noter aussi que l'article 91 de la loi de finances pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux en matière d'impôt sur le revenu, incluant celui-ci (v. infra).
Voir la 2è partie : Les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif (2/3 - "Borloo")