Au départ le scénario est simple et logique : tabler sur la revente d’un bien en votre possession pour financer en partie une nouvelle acquisition. Mais souvent rien ne se passe comme prévu. Vous achetez avant d’avoir revendu....
Du coup, un problème de trésorerie se pose : comment payer la nouvelle opération alors que vous ne disposez pas encore de l’argent retiré de la cession de votre bien? La solution s’appelle le crédit relais, appelé aussi prêt achat-revente.
Le crédit relais, c’est quoi ?
Déterminé par la banque, le montant de ce crédit est toujours proportionnel à la valeur estimée du bien que vous avez à vendre. Selon les établissements, ce dernier varie entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre.
Par exemple, si le bien a été estimé à 400 000 euros, la banque accordera un crédit relais à hauteur de 70 %, soit 280 000 euros (400 000 x 70 %). Le montant du crédit relais est assimilé à des fonds propres, il est considéré comme de l’apport personnel.
La durée est, par définition, assez courte de quelques semaines ou mois sans excéder deux ans.
Autrefois hors de prix, les crédits relais affichent aujourd’hui des taux abordables souvent proches de ceux des crédits traditionnels. C’est surtout le cas si l’établissement qui accorde ce prêt « d’attente » vous octroie le prêt principal.
Ne perdez pas de vue que, s’il vous rend un sacré service, ce crédit relais est coûteux. C’est normal, puisque vous payez les intérêts d’un capital que vous toucherez plus tard. En outre, ces intérêts sont payés au prix fort. En effet, ils sont calculés sur la totalité du capital emprunté et non pas sur le capital restant dû.
A savoir : Afin de ne pas cumuler les échéances du crédit du bien à vendre, celles du crédit principal du bien acheté puis celles du crédit relais, les banques proposent souvent des souplesses de règlement. Vous pouvez certes payer chaque mois l’échéance du crédit relais dans sa totalité (à savoir les intérêts, le capital et l’assurance), mais vous pouvez aussi alléger cette mensualité en ne payant que les intérêts et l’assurance ou seulement l’assurance. Cette dernière solution peut s’avérer une solution utile pour quelques mois, histoire de ne pas s’étrangler financièrement
Est-il vraiment nécessaire ?
Le crédit relais est une solution de secours si vous n’arrivez pas à vendre avant d’acheter, bref à faire coïncider les deux opérations. Mais cette étape n’est pas obligatoire. L’utilisation d’un prêt relais peut être évitée en négociant par exemple avec votre vendeur un délai de signature de l’acte chez le notaire suffisamment long pour vous laisser le temps de revendre votre bien dans de bonnes conditions. Cette parade permettra de ne pas recourir à un crédit supplémentaire. Ce sera toujours ça de moins à payer !
Où est le problème ?
Cette avance de trésorerie peut se retourner contre vous, notamment en période de baisse du marché immobilier. Le crédit devient alors un piège, car le recul des prix n’incitera pas les acheteurs à se précipiter et à vous faire l’offre que vous espériez. Estimé à un prix de départ, votre bien devra être à révisé à la baisse. Du coup, vous en tirerez beaucoup moins que prévu initialement. Dans un marché déprimé vous risquez d’arriver au terme du crédit relais sans avoir vendu. Pour éviter cette situation extrême, certains propriétaires pris à la gorge il y deux ans ont vendu à la « casse » dans de mauvaises conditions.
Pensez aux prêts relais du 1 % logement
Vous déménagez pour cause de mutation ou de nouvel emploi ? Sachez que vous pouvez obtenir un prêt relais dans le cadre d’Action Logement (ex 1 % logement) baptisé prêt relais mobilité. Ce crédit est accessible, sans condition de ressources, à tous les salariés du secteur privé non agricole, travaillant dans une entreprise de plus de dix salariés. Avantageux, son taux est de 1 % (hors assurance et garantie) la première année. Sa durée est d’un an renouvelable une fois. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de votre employeur ou de l’organisme collecteur du 1 % logement auquel cotise votre entreprise.