Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est le petit frère du Prêt Conventionné (PC). À la différence près qu’il est accordé à l’emprunteur sous conditions de ressources. Autrement dit, il est réservé aux revenus modestes. Les conditions d’obtention sont précises. En voici les détails.
Ses spécificités
Ce prêt dont les règles de fonctionnement sont dictées par l’Etat offre deux atouts phares :
1) Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Cette somme est versée directement de la CAF à la banque. Cette dernière déduit ce montant de votre mensualité de crédit.
2) En cas de pépin financier (chômage notamment) survenant en cours de remboursement du prêt, il existe un filet de sécurité. Il permet d’abaisser temporairement le montant des échéances. Il est possible de reporter gratuitement en fin de crédit une partie des échéances. Ce report est égal à 50 % des mensualités du PAS pendant douze mois maximum et une seconde période de report, toujours d’une durée de douze mois, autorisée après huit ans de remboursement
Les conditions d’accession au prêt
Pour bénéficier du PAS, les revenus de l’emprunteur doivent être inférieurs à un plafond de ressources. Les critères retenus pour l’obtention de ce crédit sont la composition du ménage, le nombre de personnes à charge et le lieu du logement.
Plafonds de ressources annuelles (1) pour l’obtention du PAS en euros (en métropole)
Nombre de personnes occupant le logementZone A (2) Île-de-FranceZone B ou C (3) Province 1 21802 18955 2 32584 25313 3 42715 30441 4 50999 36748 5 60678 43231 6 68279 48720 personne supp. + 7607 + 5435
- Ces plafonds de ressources sont réévalués chaque année.
- zone A : région parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français;
- zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants;
- zone C : le reste des départements de France.
Les conditions concernant le bien acheté
Le logement financé par la banque doit répondre à plusieurs conditions :
- Il doit être la résidence principale de l’emprunteur, de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint.
- Il peut être neuf ou à construire, ancien avec ou sans travaux. Dans ce dernier cas, la surface minimale habitable requise est de 9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux, augmenté de 9 m2 par personne supplémentaire. Par exemple, une famille de quatre personnes ne bénéficiera d’un PAS que s’il elle achète une habitation d’au moins 34 m2 (16 + 9 X 2).
- Si le logement a plus de vingt ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction (architecte, géomètre expert, etc.) qui vérifiera le respect des normes de confort et des surfaces réglementaires évoquées précédemment. L’établissement prêteur est en mesure de fournir la liste des experts habilités à dresser cet état des lieux.
- Le PAS peut également financer des travaux « secs » afin d’améliorer le logement ou la maison individuelle, dans le but de réaliser des économies d’énergie, un agrandissement, une extension ou une surélévation.
A savoir : Ce prêt ne finance pas l’achat d’un bien destiné à la location.
Le revenu fiscal de référence
L’obtention ou non d’un PAS dépend des ressources de l’emprunteur. Pour y prétendre, il faut justifier à la banque du niveau de ses revenus. Pour l’établissement prêteur, c’est le « revenu fiscal de référence » qui fait foi. Vous trouvez ce « chiffre » sur votre avis d’imposition dans la rubrique « revenu fiscal de référence ».
La règle est la suivante :
* Pour une demande intervenant du 1er janvier au 31 mai d’une année N, c’est le revenu de l’année N-2 qui sert de référence
* Pour une demande réalisée du 1er juin au 31 décembre d’une année N, c’est le revenu de l’année précédente, N -1, qui est pris en compte.
Par exemple :
- Pour une offre de prêt effectuée entre le 1er janvier et le 31 mai 2010, l’année fiscale de référence est 2008 (2010 - 2).
- Pour une offre de prêt émise entre le 1er juin et le 31 décembre 2010, l’année fiscale de référence est 2009 (2010 -1).
Le montant
Sans montant limité, le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût total d’une opération immobilière. Les banques généralistes ne proposent pas spontanément le PAS à leurs clients. La raison ? Comme pour le PC, cet emprunt est réglementé par l’État. Le montage du dossier et les démarches administratives sont bien plus contraignants que pour un prêt libre.
Le taux
Le PAS peut être proposé en version taux fixe ou taux révisable. Déterminé librement par les établissements de crédit, les taux d’intérêts affichés sont au même niveau que ceux des prêts libres des banques. Comme pour tous les crédits, le taux dépend du montant de l’apport personnel et de la durée du prêt. Bizarrerie de la législation, ce taux est plafonné par les textes. Mais étant donné le niveau peu élevé des taux actuels, ces limites imposées aux banques n’ont aucun sens !
Le taux fixe plafond pour un PAS inférieur ou égal à douze ans est de 5,55%; entre 13 et 15 ans de 5,75%; de 16 à 20 ans à 5,90% et plus de vingt ans à 6%.
La durée
La durée de remboursement est comprise entre 5 et 30 ans, avec un allongement possible jusqu’à 35 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s’ils atteignent au minimum 10 % du capital emprunté.
Ses atouts
Les autres atouts du PAS sont nombreux :
- Des frais de dossiers limités à 500 euros;
- Pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable;
- Exonération du paiement de la taxe de publicité foncière équivalente à 0,60 % du montant du prêt;
- Exonération de la taxe foncière pendant deux ans à condition d’avoir acheté un logement neuf ;
- Ce prêt est cumulable avec d’autres prêts (le prêt d’épargne logement, le 1 % logement, etc.).
La mise en place du prêt
Les garanties exigées pour l’obtention d’un PAS sont :
une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers);
une assurance décès invalidité.
Plusieurs documents sont également à fournir pour constituer votre dossier de demande de prêt PAS :
- un avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la demande de prêt;
- vos bulletins de salaire et ceux de votre conjoint;
- la promesse de vente du logement concerné;
- un état des lieux, obligatoire pour un logement de plus de vingt ans;
- si besoin des travaux à la clef, les devis descriptifs et estimatifs;
- dans le cas de la construction d’une maison individuelle, la présentation du permis de construire.
Où faire une demande ?
La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du fonds de garantie à l’accession sociale (SGFGAS).