Le troisième âge est souvent vécu comme une période active de réalisation de nouveaux projets, alors que le quatrième âge pose des problèmes patrimoniaux complexes, notamment en matière de dépendance.
Comment financer ces nouveaux besoins qui surviennent justement quand les rémunérations s’inscrivent en baisse et quand les personnes concernées ne sont plus assurables dans le cadre d’un crédit classique ?
Le prêt viager hypothécaire est une des solutions qui permet de dégager des liquidités en gageant sont logement. Ce concept qui a du mal à décoller en France est par ailleurs fortement développé aux Etats-Unis, en Grande Bretagne depuis les années 70.
Le prêt viager hypothécaire une solution…
Depuis 2007, le Crédit Foncier est le seul à proposer le Prêt viager hypothécaire (PVH), qui découle de l’ordonnance du 23 juin 2006, permettant aux seniors d’obtenir des liquidités. Ces dernières sont garanties sur leur patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de la résidence principale, secondaire ou d’un bien à usage locatif. Cette offre est accessible à partir de 65 ans, à un taux de 8,95% pour un montant minimum de 20 000 euros.
Le montant maximum du prêt est, quant à lui, calculé en fonction de deux principaux paramètres : la valeur du bien expertisé par Foncier Expertise, et l’espérance de vie de l’emprunteur. En revanche aucun questionnaire de santé ni examen médical ne conditionnent l’octroi du prêt. Ce concept permet à l’emprunteur de ne rien rembourser de son vivant, d’avoir la sécurité financière. Au jour de son décès, si la dette est supérieure à la valeur du bien, la différence est supportée par la banque et, si la valeur du bien est supérieure à la dette, l’excédent revient aux héritiers.
Cela permet de répondre rapidement aux différents projets des plus de 65 ans, par exemple un besoin d’apport pour l’achat d’un bien immobilier pour leurs enfants, le financement de fin de mois difficile qui peuvent être liées à d’importants soins à domicile, les frais d’une résidence médicalisée, la rénovation de son logement, etc.
Le Crédit Foncier nous précise « l’âge moyen des emprunteurs est de 76 ans, pour un montant moyen de 90 000 euros, sur un bien expertisé à 300 000 €. Nous sommes aujourd’hui sur une niche de marché, très précurseur dans ce domaine, à ce jour plus de 4300 dossiers ont été mis en place, et cela va aller en grandissant », et ajoute « le coût de l’expertise du bien est de 600 euros, coût offert aux clients qui donnent suite à l’offre de prêt ».
Définition du Prêt viager hypothécaire…
Le prêt viager hypothécaire, est contenu dans trois textes de référence : Ordonnance du 23/03/2006 relative aux suretés, qui crée le PVH, l’Arrêté du 24 aout 2006 qui définit le taux d’usure et le Décret du 6 décembre 2006, que définissent ses modalités de remboursement anticipé.
Le prêt se décline sous les aspects suivants :
- Le gage en garantie est l’immeuble, propriété de l’emprunteur, (résidence principale, secondaire, bien locatif, en pleine ou nue-propriété)
- Le montant ne pèse pas sur la succession puisque le prêt est limité à la valeur du bien.
- Le montant est accordé sans condition d’âge, ni questionnaire de santé.
- Ce prêt ne peut être affecté qu’à la vie privée, aucunement pour une activité professionnelle
- Le montant est fonction de l’âge du bénéficiaire
- Le montant varie selon la valeur du prêt.
75 ans : 15 à 45 % (quotité fonction valeur du bien)
80 ans : 20 à 55 %
85 ans : 30 à 60 %
90 ans : 40 à 70 %
95 ans : 50 à 75 %
Dans les actes :
- L’emprunteur demeure (à l’inverse du crédirentier d’un viager), propriétaire de son logement il en assure l’entretien et les taxes
- Si l’emprunteur part dans une structure spécialisée (maison de retraite, établissement médicalisé), il peut bénéficier d’un revenu supplémentaire pour financer l’hébergement, en louant le bien (en accord sur le prix de la location avec le préteur)
- Il peut rembourser le prêt par anticipation, ou ses héritiers peuvent choisir de rembourser le prêt à son terme, la dette étant à la valeur du bien estimée au jour de l’ouverture de la succession.
- Si au décès de l’emprunteur, le produit de la vente par le prêteur est supérieur aux sommes dues la différence revient aux héritiers.
A noter, si l’emprunteur est marié au moment du prêt les deux époux ayant plus de 65 ans, le prêt devient exigible à la disparition du dernier des époux. En revanche si le mariage est postérieur au prêt, c’est le droit qui s’applique, le prêt est exigible à la disparition de l’emprunteur, l’époux survivant bénéficiant d’un maintien dans les lieux pendant un an.
Pour les héritiers, les enfants, c’est aussi une solution satisfaisante à la dépendance de leurs parents sans avoir à vendre le bien familial, ni à débourser eux-mêmes les sommes nécessaires à leur bien être.
Les résultats à ce jour…
L’étude de marché menée en 2009 montre que sur 5,2 millions de ménages de plus de 60 ans propriétaires, un million est potentiellement concerné. La baisse du nombre de Prêt viager hypothécaire est liée à la baisse de la valeur des biens concernés de l’ordre de 20%, les clients ne donnant pas suite à l’ intention et attendant la reprise.
La répartition géographique se situe essentiellement en Ile-de-France, Paca, Aquitaine, Rhône-Alpes, Languedoc et les zones littorales. L’âge moyen des emprunteurs est de 76 ans et 50% sont des femmes. A 75 ans la proportion des emprunteurs est de 6 femmes pour 1 homme alors que les statistiques démographiques donnent une proportion de 2 femmes pour 1 homme, statistiquement elles se remarient peu alors que les hommes se remarient 10 fois plus.
Les premiers prêts ont été consentis à des propriétaires urbains dont la valeur du bien atteignait 1 million d’euros, pour un prêt moyen de 300 000 euros. En 2009 en France et partout en Europe, la baisse des revenus de la clientèle conjuguée à celle de la valeur des biens ont fait apparaitre une clientèle dont le Prêt viager hypothécaire consenti était de l’ordre de 75 000 € pour une valeur du bien de 200 000 euros.
Un des freins à l’utilisation de PVH est l’assimilation à un prêt immobilier, ce qui n’est pas sa fonction première, il s’agit d’un financement de trésorerie non affecté, de ce fait le taux de 8,95% est considéré comme trop élevé lorsqu’on le compare à un crédit immobilier « classique ».
Un des points de l’étude, que soulève également le Rapport Boulmier (Bien vieillir à domicile), est que ce Prêt viager hypothécaire, s’adresse plutôt à des biens urbains et/ou d’une valeur de l’ordre de 200 000/300 000 €, même si 70% des plus de 60 ans sont propriétaires de leur logement la valeur de leur bien n’atteint pas forcement ce montant. Une offre de crédit est à l’étude pour apporter une solution mieux adaptée aux ménages les plus modestes.