Par principe, ce bénéfice est imposable. Mais il existe des cas d’exonération de l’imposition sur la plus-value. Ces cas d’exonération se regroupent en trois familles :
- la nature du bien
- la personne du vendeur
- la nature de l’opération
Cas d’exonération liés à la nature du bien
- résidence principale (au jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire) ;
- bien détenu depuis plus de 15 ans ; - bien dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000€ ;
- dépendances « immédiates et nécessaires » à la résidence principale si elles sont vendues le même jour qu’elle ;
Par exemple, vous souhaitez diviser la parcelle sur laquelle se situe votre résidence principale : vous vendez votre résidence principale à Monsieur A, et un bout de terrain avec une grange à Monsieur B.
La vente de la résidence principale est exonérée de l’imposition sur la plus-value. Celle de la grange le sera aussi si les actes authentiques interviennent le même jour.
Cas d’exonération liés à la personne du vendeur
- titulaires d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie à la double condition qu’à l’avant-dernière année précédent celle de la vente, ils ne soient pas assujettis à l’Impôt Solidarité sur la Fortune (ISF) et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil, déterminé chaque année par la loi de finances (à titre indicatif en 2009 hors DOM-TOM : 9 560 euros, pour la première part de quotient familial, majorée de 2 553 euros pour chaque demi-part supplémentaire) ;
- biens en France de ressortissants de l’Union Européenne, non résidents en France mais qui y ont été fiscalement domiciliés pendant au moins deux années continues, à condition que le propriétaire ait la libre disposition de son bien au plus tard au 1er janvier de l’année précédente celle de la vente.
Ex : un Allemand est propriétaire d’un appartement en France qu’il souhaite vendre en 2009 ; il l’avait acheté en 1999, y a vécu jusqu’en 2002 puis est reparti vivre en Allemagne. Il sera exonéré de l’imposition sur la plus-value à condition qu’il n’y ait plus de locataire dans les lieux au plus tard au 1er janvier 2008.
Cas d’exonération liés à la nature de l’opération
- Biens échangés dans le cadre d’un remembrement ;
- Biens en vertu desquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation à condition que l’indemnité d’expropriation soit réutilisée, dans un délai maximal d’un an, pour acheter un ou plusieurs biens, faire construire ou réaliser des travaux ;
- Ventes par un particulier avant le 31 décembre 2009 à un bailleur social (ex : office HLM) ou à une collectivité qui s’engage à rétrocéder le bien à un bailleur social dans un délai maximal d’un an.
Si vous entrez dans l’un de ces cas d’exonération, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value. Dans l’hypothèse inverse, voici comment le calculer.