L'achat et la vente de lots de copropriété comportent des spécificités par rapport à l'achat et la vente d'autres biens immobiliers .....
- d'une part parce qu'un lot de copropriété donne droit à la propriété exclusive de parties privatives mais aussi à la propriété d'une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble ou ensemble immobilier,
- et d'autre part parce qu'un copropriétaire est membre du syndicat des copropriétaires, organe gestionnaire des services collectifs et des parties communes représenté par le syndic, et qu'il est en compte avec ce dernier concernant les charges de copropriété.
INTRODUCTION
De ce fait, l'achat et la vente de lots impliquent le syndicat des copropriétaires aux différents stades de leur réalisation entre les parties à la transaction.
La position du vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété
Le copropriétaire a un triple statut : il est plein propriétaire de ses parties privatives, il est propriétaire indivis des parties communes, et il est en même temps membre du syndicat des copropriétaires et partie prenante à un contrat avec les autres copropriétaires auquel il souscrit en achetant ses lots.
Le règlement de copropriété est ce qui découle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967...
Deux conséquences majeures découlent de ce triple statut :
- l'acquisition et le transfert de propriété s'effectuent en principe comme pour n'importe quel bien immobilier, mais la vente ne porte pas sur un bien immobilier (maison, terrain) mais sur des "lots" de copropriété comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;
- les droits et les devoirs qui résultent de l'appartenance au syndicat et du règlement de copropriété étant la conséquence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropriétaire, ils cessent au moins théoriquement lors du transfert de propriété, l'acquéreur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires dès l'acquisition de la qualité de copropriétaire, conséquence de celle de la propriété des lots concernés.
Le syndicat n'a de ce fait, en première analyse, pour toute obligation vis-à-vis des copropriétaires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propriété, ses relations avec les propriétaires successifs d'un même lot s'effectuant dans la continuité.
La conséquence logique eût été que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laissées impayées par le vendeur !
La loi a cependant introduit, dans l'intérêt des acquéreurs autant que dans celui des syndicats des copropriétaires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de prélever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propriété, en même temps qu'elle lui a créé l'obligation de lui rembourser toutes les avances qu'il aurait perçues de lui depuis qu'il est devenu copropriétaire.
La créance du syndicat sur le copropriétaire prend de ce fait un caractère "personnel", et, fait remarquable, la faculté d'opposition, résultant de l'article 20 de la loi et de l'article 5-1 du décret, et incluant les droits du syndicat au titre du privilège spécial créé par l'article 2374 du Code civil (priorité du syndicat par rapport à tous les créanciers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, et priorité sur les créanciers hypothécaires simples pour celles afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des quatre dernières années échues), a supprimé de facto toute solidarité entre acquéreur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien même cette solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété (cela devient une clause réputée "non écrite"...). Il doit être noté que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui établie après avoir été longtemps hésitante et non des textes, qui sont en fait muets sur ce point !
En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructueuse.
Voir la 2ème partie :L'achat et la vente en copropriété (2/3)