En immobilier, le geste solidaire peut aussi passer par la location. La démarche consiste à jouer le rôle d’un bailleur social, c’est à dire de louer son logement ancien à une valeur locative inférieure au prix du marché pour y loger un ménage modeste. En contrepartie, vous disposez de revenus réguliers et assurés.
Comment cela fonctionne ?
Il existe deux dispositifs visant à inciter le bailleur privé à louer aux ménages plus modestes. Ces systèmes sont dotés de garanties financières et fiscales séduisantes. Initié par l’Etat, l’intermédiation locative au travers du dispositif Solibail offre la possibilité au propriétaire de louer pour trois ans son logement environ 10 % moins cher que le marché à un locataire qui sera une association conventionnée. Puis, cette dernière sous-loue à un loyer « modéré» à une famille hébergée en foyer ou à l’hôtel. Mis en place par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), le second dispositif permet de louer directement à des ménages à faibles ressources.
Les agences immobilières à vocation sociale se chargent des mandats de gestion et de l’accompagnement social des occupants. En contrepartie d’un bail dit « conventionné » de 6 ou 9 ans (cas de travaux subventionnés par l’Anah) avec un loyer peu élevé imposé par des barèmes réglementaires, le propriétaire profite d’un abattement de 30 % ou 60 % sur ses revenus fonciers.
Quel intérêt ?
Premier atout pour le bailleur : le locataire « officiel », soit l’association, s’engage à payer le loyer rubis sur l’ongle du premier au dernier jour du bail. Autrement dit, les charges et les revenus locatifs sont garantis même si l’appartement reste vide quelques temps. Grâce à cette garantie de paiement, les rendements sont sûrs et réguliers.
Deuxième atout : l’association se charge comme un « professionnel de l’immobilier » de la gestion locative, du suivi social des sous-locataires. Elle s’engage à une location paisible du logement. Si besoin, elle remettra en état gratuitement le logement dégradé en cours ou en fin de bail. C’est l’association qui prend même en charge l’assurance locative du logement.
Enfin cerise sur le gâteau : l’Etat accorde aux bailleurs solidaires une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 70 % des revenus locatifs. Depuis 2008, la ville de Paris propose une solution proche baptisée « Louez solidaire ».
Au bout du compte cette formule est rentable pour le bailleur car la sécurité des loyers et l’avantage fiscal compensent quasiment la baisse consentie sur les loyers.
Comment sont fixés les loyers ?
Dans ce cas de figure, le montant du loyer n’est évidemment pas libre. Des barèmes officiels précisent les plafonds des valeurs locatives à ne pas dépasser. Ces montants de loyer varient en fonction de l’engagement social du bailleur et de la situation du bien.
Comment sont choisis les locataires ?
Vous sous-louez à une association? Ce n’est pas à vous (bailleur) de vous en occuper. C’est cette dernière qui se charge de trouver la famille dont le profil correspond à cette location. Autre possibilité, si vous faites cette opération en solo avec l’aide de l’Anah, vous pouvez donner votre bien en gestion à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). Cette dernière propose les mêmes services qu’une agence immobilière classique avec en plus un suivi régulier des familles installées.
Comment récupérer son logement ?
Pour de la sous-location, les baux sont conclus pour des périodes de 3 ou 6 ans. Compte tenu de cet engagement, il est possible de récupérer son bien comme dans une location classique en informant par lettre recommandée avec accusé de réception le locataire six mois avant le terme du bail.
Et la fiscalité ?
Attention le fisc veille scrupuleusement aux engagements du bailleur solidaire. Un écart de conduite et les avantages fiscaux consentis (notamment pour les loyers conventionnés pendant 6 à 9 ans) sont repris. Ce scénario survient lorsque le propriétaire loue un logement non décent, signe un bail avec un loyer plus élevé que celui prévu au départ ou choisit un locataire n’ayant pas de revenus modestes. Dès lors l’administration fiscale exigera du contribuable le remboursement total des avantages fiscaux consentis avec parfois des intérêts de retard.