Même si on touche toujours un pactole, l’expropriation n’est jamais une partie de plaisir ! Qui est à l’origine de cette situation peu agréable ? Pour quelles raisons ? Que faire ? Les indemnités proposées sont-elles négociables ? Voilà des réponses pour bien se défendre contre la « personne publique » qu’est l’Etat, la commune ou le Conseil général.
Qu’est ce que l’expropriation ?
La loi Française, via son code de l’expropriation, autorise les collectivités (Etat, commune, département, établissement public, etc.) à jouir de droit à leur convenance. Ce pouvoir leur permet de libérer des terrains pour réaliser des projets d’intérêt général et/ou d’utilité publique comme par exemple construire une « portion » d’autoroute, une liaison de TGV, créer un nouveau quartier, aménager une zone commerciale ou encore construire des équipements publics (gymnase, écoles, etc.).
Cette éviction « forcée » des propriétaires peut aussi être motivée pour libérer des secteurs habités exposés à des catastrophes naturelles dangereuses pour la population (risque d’avalanche, d’inondation, etc.)
Quelle contrepartie doit en attendre l’exproprié ?
La contrepartie est d’abord financière. La loi oblige la collectivité (l’expropriant) à verser à chaque exproprié une indemnisation financière. Cette somme se calcule sur la base de la valeur d’expertise du bien réalisée par France Domaine (soit l’agence immobilière de l’Etat).
La seconde contrepartie peut parfois être en nature. La collectivité est parfois obligée de reloger les propriétaires expropriés dans son parc social, à condition que ces derniers disposent de ressources éligibles aux plafonds des HLM.
Peut-on se préparer à l’expropriation ?
Oui, car cette « éviction » décidée par la collectivité locale ne se fait pas du jour au lendemain. Longue, cette procédure est généralement programmée plusieurs années à l’avance. Avant d’arriver au dénouement final, il faut passer par de nombreuses étapes obligatoires.
Il y a d’abord la phase d’enquête préalable, puis celle de Déclaration d’Utilité Publique (par arrête ministériel ou préfectoral), la définition du projet, l’enquête parcellaire, le transfert de propriété et enfin l’expropriation. A chaque étape de la procédure, la collectivité doit aviser les propriétaires concernés.
Quelle est la marge de manœuvre du futur exproprié ?
Impossible de lutter contre l’expropriation ! Toutefois, le propriétaire (ou l’usufruitier) concerné est en mesure de négocier le montant de son indemnisation financière. Grâce à des contre-expertises de son bien (maison, terrain, etc.) et avec l’aide d’un avocat, de nombreux particuliers ont réussi à contester le montant de l’indemnisation et à obtenir davantage.
Premier conseil : ne signez rien qui pourrait vous engager à votre insu, ni une promesse de vente, ni un compromis proposé par la ville.
Second conseil : renseignez-vous pour savoir s’il existe d’autres propriétaires dans votre cas. En cas de négociation, l’union fait la force.
Troisième conseil : sachez qu’il est toujours possible de négocier à l’amiable l’indemnité initiale.
La somme de dédommagement doit non seulement couvrir la valeur du bien, mais tous les préjudices directs et indirects comme l’éviction, le déménagement, la réinstallation, la perte de revenu pour un commerçant ou un agriculteur, etc.
Certains ont fait valoir que leur foncier n’était pas valorisable au prix des terres agricoles mais au prix de terrains aménagés, viabilisés, voire constructibles.
Si lors de la négociation à l’amiable, la collectivité persiste à sous-évaluer votre bien, rien ne vous empêche d’engager une procédure judiciaire. Il faudra alors saisir le juge d’expropriation du Tribunal de Grande Instance (TGI).
Cette ultime procédure permet parfois d’obtenir parfois gain de cause. Certains ont empoché deux à dix fois plus que la première proposition.