L’investissement dans la pierre vous tente, mais les niveaux de prix actuels vous empêchent de passer à l’acte, ou encore la gestion immobilière vous rebute ? Alors, le placement dans une SCPI est une alternative possible.
L’investissement dans la « pierre papier » permet, au travers de parts, de placer son épargne dans un patrimoine immobilier composé de plusieurs immeubles. Pourquoi investir dans une SCPI ? Quels sont les tickets d’entrée ? Les atouts et les inconvénients de ce placement ? Explications.
Définition
Une SCPI collecte des fonds pour acheter des milliers de mètres carrés de commerces, de bureaux ou de logements qui, loués, rapportent chaque mois des revenus. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurance, etc.), la société gestionnaire du parc rétrocède une quote-part du résultat sous forme de dividende à chaque « associé » (c’est-à-dire le détenteur de parts). Pour faire simple, la SCPI fonctionne un peu comme une SICAV.
Les parts de SCPI sont souvent commercialisées par les banques, mais vous pouvez aussi en trouver auprès de sociétés de gestion spécialisées dans ce type de placement.
Il existe six grandes catégories de SCPI :
Les « classiques diversifiées » comme leur nom l’indique détiennent de tout (bureaux, locaux commerciaux, murs de magasins, entrepôts, etc.).
Les SCPI « murs de magasins » misent sur le commerce.
Les « régionales » investissent dans un secteur géographique.
Les « internationales » disposent d’un patrimoine immobilier situé à l’étranger.
Les SCPI de « plus-values » et « fiscales » misent respectivement sur des immeubles qui vont s’apprécier (du style loi de 48) ou sur les immeubles résidentiels avec un avantage fiscal (Scellier, Robien recentré, Borloo Populaire, etc.).
Grâce cette large gamme, la SCPI permet de placer vos économies dans des villes différentes, dans différents types d’immeubles (commerces, bureaux, entrepôts, habitations, etc.) ou encore à l’étranger.
A savoir : original, ce placement est un des rares permettant d’accéder à l’immobilier de murs de magasin et de bureau. En temps normal, les sommes mises en jeu pour ces biens sont tellement élevées que le particulier ne peut rien acheter. Via des parts de SCPI, c’est possible.
Quel rendement ?
Les SCPI servent en moyenne entre 4,5 et 6 % par an. A titre d’exemple, 2 000 euros d’investissement dans une SCPI à 5 % génère 100 euros de revenu par an.
Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI ont enregistré, en 2008, une performance annuelle brute moyenne de 5,73 %.
A savoir : l’immobilier commercial et d’entreprise rapporte généralement davantage que l’habitation.
**Les atouts
Un ticket d’entrée peu élevé
Contrairement au bien en direct qui oblige à débourser des dizaines voire des centaines de milliers d’euros, la pierre papier est beaucoup plus accessible.
Le ticket d’entrée est faible : une part vaut quelques centaines, voire quelques milliers d’euros. Cette somme n’a rien à voir avec celle injectée dans l’achat d’un appartement dont le prix est au moins dix fois plus élevé.
A savoir : L’investissement minimum conseillé dans ce type de placement tourne autour 7 500 euros
Pas de souci de gestion
Avec la SCPI pas de tracas de gestion au quotidien. La société de gestion se charge de tout. Elle achète et vend les biens, trouve les locataires, rédige les baux, encaisse les loyers, s’occupe des travaux, etc.
Une bonne répartition des risques
Acheter des parts de SCPI offre une bonne répartition du risque. Tout les banquiers et les conseils en gestion de patrimoine vous le diront : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En achetant une ou plusieurs parts de SCPI, votre patrimoine immobilier est diversifié. Pourquoi ? Car vous êtes codétenteur de plusieurs immeubles occupés par des différents locataires.
Si, au pire, l’un d’eux ne paie plus ou si un lot reste vacant, les autres occupants paient leur loyer.
Des revenus réguliers
Grâce aux revenus encaissés chaque mois sur un volume important de mètres carrés, la société gestionnaire de la SCPI verse chaque mois ou trimestre des revenus à ses « associés » (titulaire de part).
Ce placement est une bonne solution pour un épargnant en quête de revenus d’appoints.
A savoir :
- La SCPI peut s’acheter à crédit.
- Sa détention constitue une bonne parade contre l’inflation puisque les loyers sont indexés sur l’évolution des prix. En période d’augmentation du coût de la vie, ce détail n’est pas neutre.
**Les inconvénients
Gare aux frais en cascade
Attention aux frais de mutation liés à cet investissement.
- Les droits d’enregistrement : fixes, ils avoisinent à 5% du prix de la part. Les sociétés de gestion facturent des frais de souscription qui varient de 4 à 10 %.
- Les frais de gestion : Ils tournent autour de 8,5 % en moyenne, mais peuvent atteindre 12 %.
Ces frais en cascade altèrent le rendement de ce placement.
Détenir au moins 15 ans
Pour amortir les différents frais à l’entrée et profiter de la lente évolution du marché immobilier, la détention de parts de SCPI doit être d’au moins 10 à 15 ans. Au-delà de cette échéance, vous pouvez sortir de ce placement.
Une fiscalité pesante
La fiscalité de la SCPI n’est pas neutre. Étant constitués de loyers, les revenus d’une SCPI entrent dans la famille des revenus fonciers imposables au barème général de l’impôt sur le revenu. Mais ils comportent également des gains provenant du placement de votre trésorerie. Ces derniers sont imposables en tant que revenus mobiliers (intérêts, dividendes, etc.). En cas de revente des parts, vous risquez de franchir le seuil de cession des valeurs mobilières qui est de 25 730 euros pour 2009.
Une revente peu rapide
Besoin de revendre vos parts ? Sachez que cette opération n’est pas instantanée. Comptez au moins deux semaines (voire plus) pour récupérer vos fonds.
En outre la cession entraîne le paiement des 5 % de droits d’enregistrement.
En cas de revente avant 15 ans avec une plus value à la clef, vous serez taxé.