Lors de l’achat d’une résidence principale, secondaire et même d’un bien locatif, l’emplacement participe pour une grande partie à la formation du prix. En ville ou à la campagne, en bord de mer ou à la montagne, les valeurs pratiquées ne sont pas les mêmes. Elles varient du simple au quadruple, voire plus.
A l’échelle d’une ville, veillez à bien cibler le quartier. Chaque secteur dispose de sa spécificité, de sa réputation, de son type d’habitat, de sa population, etc. En résumé chaque quartier a son image : populaire, bourgeois, estudiantin, d’affaires, etc.
Vous investissez dans un secteur que vous connaissez peu ou pas du tout ? Que le bien soit neuf ou ancien, prospectez aux alentours.
Posez-vous les bonnes questions :
Est-ce un quartier d’affaires qui ne s’anime que le jour ?
Est-ce un secteur résidentiel ?
Quels sont les moyens de transports en commun à proximité (métro, bus, tramway, etc.) ?
La mairie prévoit-elle un réaménagement urbain ?
Y-a t-il des espaces verts aux alentours?
Où se trouvent les accès routiers ou autoroutiers?
Est-il facile de stationner ?
Existe-t-il à proximité des écoles, des universités, des commerces, des bureaux?
Faut-il prendre la voiture pour acheter le pain ?
Si vous disposez plus de oui que non, il y a de fortes chances pour que ce secteur soit attractif. Un bon point pour vous (acheteur) qui réalisez une opération patrimoniale. Un bon point aussi pour le locataire qui sait dans quel environnement il va habiter.
Un quartier « valeur sûre »
En achetant dans un quartier ancien à la notoriété établie, vous jouez la carte de la sécurité. En principe, vous ne risquez pas trop de voir votre bien immobilier se dévaloriser sur la durée.
En période de hausse des prix, un secteur coté sera favorisé.
En période de baisse, sa bonne situation limitera la casse.
Evidemment, dans ces secteurs, les prix ne sont pas bon marché. Ils sont mêmes souvent les plus chers. C’est la rançon de la gloire. Généralement, les habitants bénéficient d’une bonne ambiance et d’une certaine qualité de vie. Ces secteurs sont souvent bien placés : en centre-ville ou dans les quartiers historiques ou résidentiels.
Les « belles adresses » sont presque toujours d’anciennes constructions. L’environnement, la réputation et la proximité des commerces sont des facteurs qui militent en faveur de l’ancien, majoritaire dans ces secteurs.
Un quartier en « mutation » ou « en devenir »
Choisir un logement dans un secteur en pleine rénovation urbaine ou dans un autre créé de toutes pièces à la suite d’une reconversion de friche (industrielles, portuaires, etc), constitue un pari sur l’avenir. Souvent dans ces quartiers à la notoriété non établie, les prix de vente du neuf ne sont pas à leur maximum.
Sachez que si vous faites partie des pionniers du quartier, vous devrez subir la nuisance des travaux. En effet, dans ces secteurs, les logements, les voiries, les espaces verts et les équipements publics sont souvent réalisés et livrés par vague.
De plus, les chantiers sont nombreux. Résultat, la vie de quartier est parfois lente à se mettre en place. A terme, ce choix audacieux peut néanmoins se révéler payant. Au fil du temps, l’image de ce « jeune » secteur va s’affirmer. Cela pourra avoir une influence sur la valeur future de votre bien.
Dans ces nouveaux « morceaux de ville », les collectivités prévoient souvent une mixité des habitats (privé et social), des fonctions (commerces, bureaux, logements). Pour les connecter à la ville « ancienne », la création d’une nouveau transport en commun (tramway, métro, etc.) est prévu à moyen ou long terme. Ils risquent parfois de se faire attendre. Mais une fois cette desserte assurée, le secteur deviendra plus attractif.
Un quartier « difficile » ou « en perte de vitesse »
Evitez les secteurs en perte de vitesse ou de réputation moyenne car vous ferez peut être une bonne affaire à l’achat mais la valorisation de votre bien sera très aléatoire. Avec le temps, l’image du quartier peut encore se dégrader et à terme peser sur les prix de l’immobilier tant en transactions qu’en location.
Même si vous ne l’avez payé pas cher à l’achat, un quartier mal famé ou enclavé (isolé) n’attirera pas grand monde ni acheteurs, ni locataires.