Vous avez réalisé un opération immobilière défiscalisante qui ne tient pas ses promesses ? Nos conseils pour « limiter la casse » ou sortir avant l’échéance.
Séduits par les arguments des promoteurs, beaucoup de particuliers se sont, ces dernières années, laissés piéger en réalisant des investissements immobiliers défiscalisants hasardeux, voire ruineux. Est-il possible de tout stopper lorsque l’opération se révèle peu rentable? Les portes de sorties existent mais elles sont limitées.
Un choix a posteriori
Les panneaux publicitaires des promoteurs annoncent que tel programme immobilier est éligible aux lois Scellier, Robien ou Borloo. En fait il n’en n’est rien! Il n’existe aucun engagement officiel du promoteur vis-à-vis de l’Etat. Vous, investisseur, disposez d’une entière liberté concernant le choix de votre dispositif fiscal.
Pour un bien ancien, la sélection de tel ou tel régime s’effectue plusieurs mois après avoir signé chez le notaire. Pour un bien neuf, il s’écoule entre 18 et 24 mois entre l’acompte de réservation versé au promoteur et le jour de la livraison du bien.
Une chose est sûre : tant que l’imprimé fiscal des revenus fonciers n’a pas été rempli, rien n’est figé. Une fois la décision signifiée au fisc, le régime sélectionné devient irrévocable. La situation fiscale se fige, et impossible par la suite de basculer vers un autre régime d’imposition.
Il faut être conscient que vous entrez dans un « tunnel », où la durée de l’investissement et de location est de 6 ou 9 ans minimum, voire davantage. C’est la contrepartie des avantages fiscaux consentis à votre profit par l’Etat.
Trois sorties anticipées prévues
La loi prévoit seulement trois cas de sortie anticipée pour lesquels l’avantage fiscal n’est pas remis en cause :
Le contribuable (marié ou pacsé) soumis à l’imposition commune :
1) Décède
2) Perd son emploi (licenciement) et voit son contrat de travail rompu à l’initiative de son employeur.
3) Devient un invalide de deuxième ou troisième catégorie (selon l’article L 341-4 du code de la Sécurité Sociale). Il s’agit en fait d’un cas d’invalidité grave où la personne est incapable d’exercer une profession avec l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire.
A l’exception de ces trois cas, le fisc est intransigeant. Il n’hésitera pas à remettre en cause l’avantage fiscal. Bref c’est le redressement fiscal assuré.
A savoir : aucune passerelle n’est possible avec d’autres régimes fiscaux existants ou futurs.
Deux scénarios pour « limiter la casse »
Pour limiter les dégâts, deux autres scénarios sont possibles :
Baisser le loyer
Pour ne pas laisser le logement vide trop longtemps, il faut accepter de baisser le loyer. C’est la solution la plus sage pour parvenir à respecter ses engagements et percevoir enfin des recettes locatives.
Sachez que la loi accorde au bailleur une période de douze mois pour louer son bien. Dans le neuf (en VEFA), ce compte à rebours démarre à compter de la date d’achèvement des travaux. Dans l’ancien, ce délai court le jour du départ du locataire. Reste que l’administration fiscale est assez souple concernant ce délai. Si le logement reste vide pendant 14 ou 18 mois, il n’y a en principe rien à craindre en matière de contrôles.
A savoir : Le fisc peut être amené à vous demander des explications sur la vacance prolongée du bien. Il faudra alors lui fournir des preuves sur les recherches infructueuses (publication des annonces, mandat confié à un professionnel, etc.)
La baisse du loyer a un impact direct sur l’équilibre financier de votre opération. Vous allez être confronté à un problème de trésorerie. Si vous comptiez utiliser le loyer optimiste du promoteur pour rembourser la mensualité du crédit, c’est raté.
La réduction des recettes locatives vous obligera à fournir un effort financier plus important que prévu. Si votre budget ne le permet pas, mieux vaut vendre.
Revendre
En cas de revente, l’avantage fiscal accordé par l’Etat est remis en cause.
Vous devez rembourser au fisc toutes les économies d’impôts engrangées depuis de début de l’opération jusqu’à son dénouement. Evidemment, plus la date de sortie de l’opération est proche de la date d’achat, entre 1 et 3 ans après l’engagement, moins la note sera salée.
En revanche, si la revente s’effectue au bout de 4 ans ou après, les économies d’impôts se seront accumulées et le montant à rembourser au fisc sera plus lourd. Comment l’administration fiscale procède-t-elle pour récupérer le cadeau fiscal qu’elle vous a accordé pendant plusieurs années ? Elle va réintégrer dans le revenu foncier de l’année où intervient la rupture, les amortissements déduits au cours de la période couverte par l’engagement. En plus de ce redressement fiscal, il faudra s’acquitter d’intérêts de retard.
A savoir : la réclamation de cette somme n’est cependant pas systématique et parfois négociable auprès des agents du fisc.
Quant à la revente, elle s’avère aventureuse. La cession rapide d’un bien est la pire des solutions car on y laisse des plumes : D’abord parce que le bien neuf revendu est décoté.
Ensuite, parce qu’ il n’existe plus d’avantage fiscal à faire miroiter à l’acheteur potentiel. Ce dernier sera donc plus attentif à la qualité du bien, et si cette dernière laisse à désirer….le prix s’en ressentira.