Ravalement, rénovation ou installation d’ascenseur, réfection de toitures, travaux en vue d'économies d'énergie, ces gros travaux sont les cauchemars des copropriétaires. Reste qu’ils sont nécessaires.
Les travaux de copropriété permettent de conserver la valeur d’un patrimoine immobilier, d’assurer la sécurité d’un immeuble et de l'adapter aux exigences futures de ses occupants.
Prévoir les financements adéquats
Une fois votées en assemblée générale de copropriété, ces décisions importantes doivent être financées. Calculée selon la règle des tantièmes, la quote-part de travaux réclamée à chaque propriétaire atteint parfois un ou plusieurs milliers d’euros.
Pour certains, ce montant à débourser pose un réel problème financier. Comment faire pour payer la note? Voici les solutions pour se préparer à cette échéance inéluctable.
Constituer une « cagnotte commune »
Pour anticiper le financement de travaux importants, la loi oblige le syndic à proposer à l’assemblée générale, l’institution d’un fonds spécial, baptisé « provisions article 18 » du n° de l'article de la loi sur la copropriété qui prescrit cete obligation de proposition. Les copropriétaires doivent se prononcer au moins une fois tous les trois ans sur la constitution ou non de ce fonds. Il s’agit en fait d’une sorte de « cagnotte » commune, alimentée plus ou moins régulièrement par l’ensemble des copropriétaires. Cet argent est mis de côté en vue de payer des grosses dépenses à venir dans les trois prochaines années, sans pour autant qu’elles soient identifiées, quantifiées et votées.
Depuis 2004, les copropriétaires ont aussi la possibilité de voter un plan pluriannuel de travaux et de décider d'alimenter un fonds pour le financer totalement ou partiellement au moyen d'appels réguliers sur unelongue période. Un plan pluriannuel de travaux ne se conçoit bien entendu qu'après un audit complet de l'immeuble et doit intégrer à la fois l'entretien de l'immeuble (ravalement, toiture, etc...) et les travaux qui peuvent être envisagés pour son amélioration, sur le plan du "standing", du confort, de la sécurité, de laccueil des familles ou de son accessibilité aux haudicapés, sansoublier celui de la performance énergétique et les aspects liés au développement durable (tri sélectif, récupéraiton des eaux de pluie...).
Ces deux types de fonds sont facultatifs. Le premier doit être utilisé dans les trois ans, mais pour le second, si les copropriétaires le souhaitent, la loi autorise jusqu'à un lissage complet de l'effort financer à consentir par les copropriétaires sur 10 à 15 ans, voire plus comme cela se pratique dans certains pays comme le Québec où les plans pluriannuels et les fonds de travaux sont obligatoires..
Dans l'état actuel des textes, chaque copropriétaire reste propriétaire de sa quote-part de ces fonds et la récupère en cas de vente, à charge pour l'acquéreur de la reconstituer en entrant dans la copropriété. Bien entendu, il doit être prévenu avant de décider d'acheter et d'accepter le prix proposé par le vendeur.
Les décisions créant ces fonds n'emportentpas décision de travaux : ceux-ci doivent être votés normalement par l'assemblée générale ; simplement, tout ou partie du financement, au lieu d'être appelé aux copropriétaires, est pris alors sur les fonds accumulés qui doivent, entretemps, avoir été placés au bénéfice des copropriétaires, et "sanctuarisés", le syndic ayant interdiction d'y puiser de la trésorerie pour la gestion courante. Au passage, si la répartition des travaux entre les copropriétaires n'est pas la même que celle utilisée pour les appels effectués pour alimenter les fonds de travaux, une correction doit être effectuée.
Échelonner les appels de fonds
Fréquemment utilisée ces temps-ci par les copropriétés qui remettent aux normes les ascenseurs, ce scénario des appels de fonds consiste à échelonner le paiement d’une facture à venir. Une fois les travaux votés sur la base d’un devis, l’assemblée générale se prononce sur le fractionnement du paiement sur une durée plus ou moins longue. Ces appels exceptionnels interviennent pendant une durée fixée par les copropriétaires.
Souvent, le paiement trimestriel des travaux se déroule sur six mois voire jusqu’à deux ans. Comme le fonds de réserve, une tirelire est ici constituée sauf que dans ce cas la dépense est connue, budgétisée et votée.Et les appels ainsi effectués ne sont pas remboursables aux copropriétaires qui vendent.
Recourir au crédit
Débourser 2 000 à 5 000 euros pour un ravalement oblige parfois certains copropriétaires à recourir au crédit. Certes, chacun peut se dénicher en solo un financement sur-mesure auprès de sa banque. Sachez que le syndic est capable de proposer une solution alternative. Il s’agit d’un prêt spécial et accessible à tous les copropriétaires qui le désirent.
Pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés proposent des conditions intéressantes : des taux d’intérêts compris entre 4 % et 5 %, pas de garantie hypothécaire, des assurances décès bon marché et parfois pas de pénalités financières en cas de remboursement anticipé. Pour mettre en place un tel crédit destiné à financer des travaux dans les parties communes, le syndic doit être mandaté par l’assemblée générale pour monter le dossier avec la banque. Reste que ce professionnel se borne à trouver l’organisme financier proposant les meilleures conditions et à le mettre en relation avec les copropriétaires intéressés. Il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs, autrement dit celui qui ne paie pas ne met pas en péril les autres, ni même la copropriété.En général la durée d’un tel prêt n’excède pas 5 à 7 ans.
Pour financer leur quote-part de certains travaux d'amélioration de la performance énergétique, sous réserve qu'ils soient votés en un "bouquet" de deux ou trois types - par exemple travaux sur la chaufferie et isolation du bâtiment par l'extérieur, ou encore changement des fenêtres (à noter qu'une disposiiton de la loi Grenelle II permet de voter ce remplacement collectivement, même si les fenêtres sont des parties privatives) - les copropriétaires peuvent ainsi obtenir sans conditions de ressources un "Eco-prêt à taux zéro" (Eco-PTZ) d'un montant qui peut atteindre 30.000 euros par logement, de plus cumulable avec le crédit d'impôt pour le développement durable jusqu'au 31 décembre 2010. On peut aussi financer dans un même Eco-PTZ des travaux dans son logement (par exemple sur son chauggage central indifiduel) et la quote-part de travaux d'isolation collectifs votés au niveau de la copropriété.
Faire la chasse aux subventions !
L'Etat, la région, le département ou la ville prévoient parfois de distribuer localement des fonds destinés aux copropriétés dégradées. Ces subventions sont destinées à inciter ces dernières à restaurer leurs immeubles en mauvais état. Lorsque la copropriété se situe dans une Opération Programmée d'Amélioration de l’Habitat (OPAH),une Opération programmée d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou toute autre opération décidée par la commune, les copropriétaires (sous conditions éventuelles de ressources) ont des chances d’accéder à des financements bonifiés ou à des coups de pouces financiers non négligeables. Ces aides apportées au syndicat de copropriété peuvent aussi concerner les travaux réalisés dans les parties communes suite à un arrêté d’insalubrité, de péril, de mise en sécurité des équipements communs ou à une injonction préfectorale de mise hors d’état d’accessibilité au plomb. Le montant cumulé des subventions de l'ANAH et d'autres aides publiques est limité à 80 % de la dépense.
Il est conseillé, chaque fois que des travaux d'importance sont envisagés, de s'informer auprès de l'association PACT ARIM du département (à Paris le PACTE de Paris) des aides et subventions dont les copropriétaires peuvent bénéficier du fait de la localisation de l'immeuble en fonction de leur statut (occupant ou bailleur), de leurs ressources et bien entendu de la nature des travaux envisagés. Un dossier est constitué par le syndic dès le vote des travaux et les copropriétaires vont ensuite, individuellement, constituer leur dossier d'aide qui doit être approuvé avant le commencement des travaux.
Fiche réalisée en partenariat avec Universimmo.com