Taux fixe ou variable ? C’est toujours la même question au moment de choisir un crédit immobilier. Chaque formule offre des avantages et des inconvénients. Voici quelques conseils capables de vous aider à faire le meilleur choix du moment.
Zoom sur le niveau des taux
Chers ou pas chers ? En phase de hausse ou de baisse ? Voilà les réponses à obtenir auprès de votre banquier ou votre courtier concernant les taux d’intérêts des crédits immobiliers. Ce contexte général est important à connaître avant d’opter pour tel ou tel prêt.
Le taux fixe
C’est la formule la plus simple, la plus pratique et la plus courante.
Les plus :
- Tout est planifié du début à la fin du crédit. Votre taux reste inchangé de même que les mensualités.
- Vous connaissez dès la souscription le coût total du crédit.
- En cas de hausse des taux après la souscription du crédit, vous êtes protégé. Il n’y a aucune répercussion sur votre prêt en cours.
- Dans une perspective de montée des taux, mieux vaut « toper » un taux fixe aujourd’hui plutôt que de risquer d’encaisser demain une majoration de son prêt.
- Il est toujours possible de renégocier votre taux en cours de crédit à condition que l’écart entre votre taux et celui du marché soit d’au moins 1,5%. Cela est nécessaire pour absorber les frais consécutifs à ce changement.
Les moins :
- Impossible de profiter de la baisse du loyer de l’argent sur les marchés. Votre mensualité reste « figée ».
- Le choix du taux fixe est irrévocable. Le passage en cours de crédit en taux révisable n’est pas autorisé.
- Déconnecté des marchés, « votre taux » peut à certains moments être élevé ou peu cher.
- Si vous soldez le crédit avant terme, vous devrez payer des pénalités financières, notamment l’Indemnité en cas de Remboursement Anticipé (IRA) équivalente à 3 % du capital restant dû, dans la limite de 6 semestres d’intérêts.
Le taux révisable
Régulièrement révisé par la banque en cours de prêt, ce taux reflète (avec quelques mois ou semestres de retard) l’évolution générale du marché. Séduisante, cette formule parfois complexe peut s’avérer dangereuse et donner des sueurs froides lorsque les taux s’apprécient. Elle peut correspondre à certains profils d’emprunteurs.
Les plus :
- Le taux révisable est toujours meilleur marché que le taux fixe.
- Ce financement peut satisfaire un emprunteur souhaitant revendre rapidement son bien, soit dans les 4 ou 5 ans à venir.
- Certains taux révisables « capés » (plafonnés à la hausse) étant parfois fixes les deux premières années, le gain engrangé au cours des années de remboursement des intérêts est appréciable par rapport à un taux fixe.
- Les baisses de taux du marché se répercutent sur votre crédit. Résultat : soit vos mensualités sont minorées, soit la durée du crédit raccourcit ou les deux en même temps.
- Il donne l’occasion de l’acheter avec une mensualité la plus faible possible.
- L’emprunteur sachant qu’il va disposer, dans un futur proche, de revenus supérieurs à ceux actuels optera pour un taux révisable, quitte à le payer plus cher plus tard. Cette souplesse lui permettra ainsi de ne pas se priver du bien qu’il convoite.
- Un passage en taux fixe est toujours possible.
Les moins :
- Attention aux taux d’appel « canon » des premières années qui ensuite montent en flèche.
- Les hausses de taux du marché se répercutent sur votre crédit. Résultat : soit vos mensualités sont majorées, soit la durée du crédit augmente ou bien les deux en même temps.
- Incertitude sur le coût total du crédit puisque le taux « bouge » en permanence.
L’écart de taux
Jauger cet écart est un bon moyen pour se décider. S’il existe un faible écart (autour de 0,5%) entre le taux fixe et le révisable (toujours moins cher en début de crédit) mieux vaut préférer le premier et jouer la sécurité.
Reste que le choix d’un prêt ne doit pas s’arrêter au taux nominal. Les frais de dossier, le coût de l’assurance liée au crédit, les coût des garanties financières sont des paramètres à prendre en considération car ils influent sur le coût total du prêt.