Depuis 2002, les charges de copropriété augmentent régulièrement de 3 à 4 % chaque année. Cette tendance devrait se poursuivre en raison de l’envolée du coût de l’énergie, de l’eau, et des primes des assurances.
Alors, comment faire pour endiguer cette inflation annoncée des charges ? Pour qui accepte de se plonger dans les comptes de son immeuble et d’éplucher les contrats en tous genres et de comparer, il existe de vrais gisements d’économies. Pour s’y retrouver dans le maquis des charges, voici une analyse poste par poste.
L’eau
Impuissants face à l’envolée du prix du m3 d’eau enregistrée ces dernières années, les copropriétaires peuvent prendre des mesures pour contrôler, voire réduire leur consommation. Pour de nombreux professionnels et d’associations de consommateurs, la pose de compteurs individuels constitue une solution efficace pour réduire la facture. Chaque copropriété est libre de décider de poser ou non des compteurs individuels, mais depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2001, les modalités du vote en assemblée générale ont été assouplies.
Désormais, la majorité absolue (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés d’immeubles bâtis) est nécessaire au lieu de la double majorité (art. 26). Grâce à cette disposition, certaines copropriétés jusqu’alors bloquées par une poignée de copropriétaires récalcitrants pourront passer plus facilement à l’acte. Parfois, la pose de compteurs est impossible car trop coûteuse dans les vieux immeubles. Aussi, la seconde piste pour procéder à des économies d’eau consiste à faire la chasse aux fuites. Une chasse d’eau ou un robinet qui goutte dans les parties communes ou privatives peuvent au bout de quelques mois coûter cher en consommation.
Le chauffage
C’est un poste lourd. Il pèse entre 20 % et 30 % des charges d’une copropriété. Les frais se répartissent en dépenses de fonctionnement de la chaudière (entretien, réparation, révision, etc.) et celles liées à la consommation de combustible (fioul, gaz, etc.).
L’âge de la chaudière et son état ont un impact direct sur les performances énergétiques et sur la consommation de chaleur. Pour des installations complexes ou vieillissantes sur lesquelles vous manquez d’informations techniques fiables, demandez un diagnostic thermique par un bureau d’études. Son audit doit permettre de faire le tri entre ce qui a été fait et ce qu’il reste à faire avec un classement par degrés d’urgence.
Ce rapport permettra de prendre des dispositions efficaces, et vous informera sur la qualité du travail mené par le chauffagiste «attitré». Ce sera l’occasion de renégocier son contrat ou d’y mettre un terme. Prévoyez dans le contrat suivant une clause d’intéressement en cas d’économies réalisées sur le combustible. Vous pouvez par exemple indiquer qu’une partie des gains générés lui soit en partie rétrocédée.
Quant au suivi de la consommation, il n’est pas aisé. Vous ne pouvez connaître les quantités consommées de fioul ou de charbon qu’à condition de connaître les stocks en début et en fin de saison de chauffe, tout en prenant soin de déduire la part éventuelle de combustibles destinée à la production d’eau chaude.
L’ascenseur
C’est le poste qui monte. La loi du 2 juillet 2003 sur la sécurisation et l’entretien des ascenseurs oblige les copropriétés à réaliser dans un certain délai de coûteux travaux. S’il est impossible de faire l’impasse sur ces dépenses, il s’agit d’éviter le pire et de payer tout au prix fort. C’est au conseil syndical et au syndic d’être attentifs aux devis, et de regarder le coût mais aussi la qualité des travaux.
Selon la taille des immeubles et l’état du (ou des) ascenseur(s), la dépense par copropriété peut se chiffrer entre 7 000 et 50 000 €, voire davantage. Avant de décider, mieux vaut recourir au diagnostic d’un bureau d’études indépendant. Il sera en mesure de réaliser le cahier des charges, de lancer les appels d’offres et de surveiller le déroulement des travaux.
L’assurance
En apparence indolore, cette dépense annuelle mérite attention. En principe, la réévaluation des primes s’effectue sur la base de l’indice de la Fédération française du bâtiment (FBB), mais beaucoup d’assureurs ne respectent pas cette limite, et la dépassent allègrement.
Comment savoir si vous payez trop cher votre contrat de MRH ? Regardez l’évolution de la prime ces 5 dernières années. Si vous constatez une hausse de plus de 5% annuelle, alors que vous n’avez pas eu de sinistres, c’est anormal.
Demandez régulièrement d’autres devis à des compagnies, histoire de comparer et de prouver à votre assureur que la prime payée est supérieure au marché. Une simple discussion avec l’assureur suffit parfois à diminuer la prime ou à baisser la franchise. Aucun accord n’est trouvé? Souscrivez ailleurs un contrat moins cher tout en veillant à ce que les garanties soient équivalentes, voire supérieures.
Les contrats de maintenance et de services
La renégociation des contrats d’entretien et de maintenance accumulés au fil des ans constitue une source d’économie importante. Ces prestations, souvent forfaitaires, sont-elles utiles ou superflues? Obligatoires ou facultatives ? Détaillez-les une à une, afin de juger de leur intérêt réel.
Tous les 3 ou 5 ans, tous les contrats doivent être révisés. C’est un moyen d’obtenir des prix en phase avec le marché. Cette mise en concurrence ne doit pas toujours aboutir à la sélection de la société la « moins disante ». Certaines entreprises ont tendance à casser les prix avec un contrat incluant le minimum de prestations. En revanche, le moindre service supplémentaire est facturé au prix fort.
N’oubliez pas de préciser dans le contrat la définition des tâches, leur périodicité, les résultats à obtenir (absence de corrosion, température minimum, etc.), voire les éventuels sanctions ou pénalités pour non-respect.
Le syndic
Impossible de s’en passer à moins d’avoir un copropriétaire motivé acceptant d’assumer le rôle de syndic bénévole. Au regard des autres dépenses sa prestation reste modique, autour de 8 % en moyenne du total des charges. Néanmoins, pour être utile à la copropriété, son action doit être efficace.
A la copropriété de juger de la qualité de son travail à l’occasion du renouvellement de son mandat. La rationalisation des dépenses passe par une gestion prévisionnelle des charges de la part du syndic. Tout dépannage dans l’urgence ou au coup par coup se paie au prix fort.
Une copropriété gérée par un bon « pro » doit en principe anticiper les problèmes de fonds quitte à programmer longtemps à l’avance les gros travaux. Gérant plusieurs immeubles et donc assurant un volume de réparations important, le syndic est parfois bien placé pour négocier le prix des fournisseurs.