Procédure typiquement française, la vente sur plan est monnaie courante lors de l’achat d’un logement neuf. Pour éviter de mauvaises surprises, voilà ce qu’il faut savoir avant de signer.
La Vefa, c’est quoi ?
La pratique est courante dans le milieu de la promotion immobilière. Avant même de démarrer la construction d’un immeuble, le promoteur commercialise tout ou partie de son programme. Pour le particulier, cela revient à acheter un appartement ou une maison qui n’existe pas encore. Il se décide sur le papier grâce à l’examen de perspectives, de plans et d’éventuelles maquettes ou d’images de synthèse en 3D pour « voir » le futur bâtiment. Dans le jargon immobilier, ce type de commercialisation appelle la Vente en l’état futur d’achèvement (dite Vefa) ou plus communément appelée la vente sur plans.
Pour quel type de biens ?
Régie par la loi n°63-3 du 3 janvier 1967, la Vefa concerne un appartement ou une maison individuelle, en lotissement ou en copropriété verticale ou horizontale. Par ce contrat de vente, le promoteur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Toutefois, le lot à construire deviendra progressivement la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancée du chantier.
Comment choisir un programme sur plans ?
Les plans de masse, de façades, de situation de la résidence et du logement sont à examiner de près. Visitez l’éventuel appartement témoin, sans vous laisser influencer par la décoration.
Même si vous ne pouvez pas visiter le bien en question, allez quand même sur place pour juger de l’emplacement du programme. Baladez vous dans le quartier pour vous faire une idée des commerces et des transports de proximité.
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si à terme ce quartier va changer ou pas et de quelle façon. Les documents d’urbanisme comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local de l’Habitat (PLH) détaillent ce genre de scénarios à moyen et long terme.
Comparez les programmes neufs entre eux
Le prix est un critère de référence, mais n’oubliez pas de prendre en compte le niveau de prestations et l’existence ou pas de labels. Dans le neuf, ces certifications sont nombreuses. Elles sont décernées par des établissements indépendants et garantissent un sérieux dans la construction au niveau de la qualité ou de la performance énergétique.
Les plus connues se nomment Qualitel, Promotelec, Haute Performance énergétique (HPE), etc. Pour éviter un risque de défaillance du promoteur en cours de route ou de rester avec un chantier abandonné, sélectionnez un acteur ayant pignon sur rue. Optez de préférence pour un promoteur qui dispose d’une « garantie extrinsèque » c’est-à-dire bénéficiant de la caution d’un établissement (banque, assurance ou organisme de caution) garantissant l’achèvement des travaux.
La réputation de l’opérateur, sa solidité financière et ses réalisations passées constituent des critères objectifs et fiables. N’hésitez pas visiter ses dernière réalisations.
Quel atout ?
Vous pouvez moduler votre appartement sur mesure, selon vos goûts et vos besoins. Par exemple, il est possible de réunir deux lots sur un même étage ou sur deux étages, de « privatiser » un niveau, d’ajouter ou de supprimer des cloisons au sein de l’appartement. Tout cela est possible et envisageable avec l’aide de l’architecte du projet dès la réservation.
Quel est le contrat de vente ?
La vente sur plans s’effectue en deux temps. Il y a d’abord le « contrat de réservation », appelé aussi contrat préliminaire. Il fait office d’avant contrat. Signé entre vous et le promoteur, ce document officiel est établi plusieurs mois avant le début des travaux. Il doit obligatoirement mentionner de nombreux détails concernant le bien à venir.
Parmi les éléments obligatoires : la surface habitable approximative en mètre carrés, le nombre de pièces principales, l’étage, l’orientation, l’énumération des pièces de service et des éventuelles dépendances, la situation de l’immeuble dans le lotissement, le prix prévisionnel de vente, la nature et la qualité des matériaux et, le cas échéant ses modalités de révision, la date de la signature du contrat de vente définitif, le montant du dépôt de garantie et si besoin les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur.
Vérifiez que les plans de masse, de façades, de situation du logement sont bien annexés au contrat de réservation. Cette précaution n’a rien d’obligatoire, mais ces documents sont précieux. Ils permettent de se faire une idée de l’opération en général et du lot en particulier. Ces pièces serviront de preuve en cas de contestation ultérieure. Veillez à inclure une condition suspensive en cas de refus de prêt par la banque.
A savoir : le contrat de réservation implique une priorité d’achat si l’immeuble est effectivement réalisé.
Au contrat de réservation, succède le contrat définitif de Vefa. Cet acte authentique est signé chez le notaire au moment où la construction commence. Il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes : le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison, la surface habitable (avec une tolérance de plus ou moins 5%). A ce contrat doivent être annexés le règlement de copropriété, le cahier des charges, l’attestation de l’assurance dommage ouvrage, le plan coté du logement et sa notice descriptive.
Quand payer ?
Au départ, il faut sortir son carnet de chèques et verser un dépôt de garantie. Cet engagement financier est nécessaire pour réserver le logement convoité. Il est au maximum de 5 % du prix si le contrat de vente est signé dans un délai inférieur à un an ; de 2 % si la vente est réalisée entre un et deux ans et nul au-delà de deux ans.
A savoir : Surtout ne libellez pas votre chèque à l’ordre du promoteur. Ce paiement doit être adressé au notaire ou à la banque désignée comme dépositaire des fonds de l’opération. Cet intermédiaire place les sommes sur un compte séquestre. Cette précaution constitue une garantie en cas d’un remboursement éventuel.
Une fois que le chantier démarre, le paiement du bien s’enclenche. Les modalités de ce règlement s’échelonnement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
En général l’échéancier est le suivant :
* 35 % du prix est payé lorsque les fondations sont achevées ;
* 70 % à la mise hors d’eau c’est-à-dire au moment de la pose de la toiture et de la réalisation de l’étanchéité des terrasses.
* 95 % une fois les travaux achevés.
* Enfin le solde, soit 5 %, est payé à la livraison.
Est-il possible d’annuler ?
A compter du jour de la signature du contrat de réservation, la loi prévoit un délai de rétractation de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation complété signé par les deux parties (vous et le promoteur) ou de sa remise en main propre contre récépissé. En cas d’annulation pendant ce délai, vous n’aurez aucune pénalité.
En revanche, passé ce laps de temps, les portes de sortie deviennent très limitées. La loi prévoit cinq scénarios permettant encore à l’acheteur de faire marche arrière. Il pourra renoncer à signer le contrat de vente définitif et récupérer son dépôt de garantie. Mais attention, il faudra que le logement fini et livré ne corresponde pas à celui qui était prévu au départ.
Les cas d’annulation sont les suivants :
* Le retard de livraison. Autrement dit lorsque le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue.
* Le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel.
* Le logement décrit ne correspond pas à celui du contrat de réservation, et surtout les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du bien.
* L’un des équipements promis n’est pas fourni.
* Le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.
A savoir : Vous vous trouvez dans une de ces situations? Adressez une demande de remboursement à la fois au vendeur et au dépositaire des fonds (la banque ou le notaire) par une lettre recommandée avec accusé de réception. En principe, ce dépôt doit vous être remboursé dans un délai de 3 mois.
Vous ne vous trouvez pas dans un des cas prévus par la loi, mais souhaitez malgré tout annuler ? C’est possible. Il faudra alors faire une croix sur votre dépôt de garantie.
Le promoteur peut-il refuser de vendre ?
Oui, mais il devra rembourser le dépôt de garantie et pourrait être condamné à payer des dommages et intérêts.
Une fois l’immeuble terminé, et si possible à la date prévue, le vendeur (soit le promoteur) livre l’appartement ou la maison à son client. Il lui remet les clefs. Cette date constitue le point de départ de la garantie des vices de construction apparents. Un procès verbal de livraison est établi : il faut y mentionner les défauts de conformité ou de désordre.