L’encadrement des loyers va être étendu, mais quel est son impact ?

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L’encadrement des loyers va être étendu, mais quel est son impact ?
@ PHILIPPE HUGUEN/AFP
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IMMOBILIER - La ministre du Logement a annoncé que ce dispositif sera élargi à plus de 400 communes de la région parisienne.

Presque un an après son lancement à Paris, l’encadrement des loyers passe à la vitesse supérieure. La ministre du Logement a annoncé jeudi matin que ce dispositif allait être étendu à plus de 400 communes de l'agglomération parisienne. Emmanuelle Cosse a signé un arrêté mercredi qui prévoit une entrée en application à partir de 2018. Que va changer cette réforme ? Retour sur les premières expériences.

Comment fonctionne l’encadrement ? Pour rappel, la loi Alur part du constat suivant : la pénurie de logements dans les zones les plus recherchées provoque une flambée des loyers si bien qu’il est devenu quasiment impossible pour les ménages les plus modestes de se loger dans certaines communes. Pour enrayer cette inflation effrénée, cette réforme instaure donc un encadrement des loyers qui limite les hausses de loyers lors d’un changement de locataire.

Pour y arriver, la réforme repose sur un principe simple : le calcul d’un loyer médian de référence dans chaque quartier, que les propriétaires ne doivent pas dépasser de plus de 20%. A moins que ce logement soit considéré comme un bien d’exception ou qu’il ait été rénové depuis le départ du dernier locataire. Une telle politique étant inédite, il a été décidé de la tester à partir du 1er août 2015 dans la ville qui concentre le plus d’abus, Paris, avant de l’élargir.

Quelles sont les villes bientôt concernées ? L’encadrement des loyers va être étendu à 412 communes de l’agglomération parisienne, situées dans les départements suivants :  Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise, Essonne et Seine-et-Marne. D’ici 2018, l’Observatoire des loyers va collecter des statistiques sur ces communes afin d’établir un diagnostic du marché immobilier local puis fixer le loyer médian et donc les montants à ne pas dépasser.

Quel a été son effet à Paris ? L’encadrement des loyers a été lancé il y a moins d’un an, les retours d’expérience sont donc limités mais des tendances se dégagent déjà. Cette réforme a d’abord eu un effet immédiat : un mois après son entrée en application, début septembre 2015,  le montant des loyers a eu tendance  à reculer, surtout pour les logements de petite surface. 20% des studios gérés par le réseau Century 21 ont ainsi vu leur loyer diminuer. Autre indicateur : les annonces de location. Alors que 46% des offres de location dépassaient le plafond fin juillet 2015, elles n’étaient plus que 29% un mois plus tard, selon une étude de Meilleursagents.com qui avait alors décortiqué 30.000 petites annonces.

Six mois plus tard, Meilleursagents.com ressortait sa calculette et constatait que la situation s’était depuis figée : début mars 2016, 29% des offres de locations étaient au-dessus du loyer de référence, c’est-à-dire autant qu’en septembre 2015. Un tiers des offres locatives qui étaient hors-jeu sont donc rentrées dans le rang et la situation n’a pas bougé depuis, toujours selon Meilleursagents.com. L’association des plus importants professionnels de la gestion locative, Pluriences, est, elle, plus sceptique : d’après ses calculs réalisés mi-juin, seuls 15% des offres de location ont vu leur loyer reculer depuis l’été 2015, rapporte le site spécialisé Businessimmo.

Quel impact dans les nouvelles communes concernées ? "On peut anticiper ce qu’il s’est passé à Paris cette année : une légère mais assez rapide baisse des loyers", résume pour Europe 1 Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.

Cet encadrement pourrait même mettre fin à certaines anomalies provoquées par… l’encadrement des loyers justement. "Des villes de la première couronne parisienne se retrouvent avec des loyers pratiqués supérieurs à ceux de Paris, qui sont encadrés. A Montreuil, le loyer pour un studio est aujourd’hui de 25 euros du mètre carré alors que dans les quartiers environnants qui sont à Paris, dans le XXe arrondissement, le loyer est de l’ordre de 23 euros le mètre carré. Aujourd’hui, louer un studio coûte plus cher à Montreuil que dans certains quartiers parisiens", détaille-t-il. En revanche, les investisseurs immobiliers qui avaient délaissé la capitale pour ses environs risquent désormais d’y réfléchir à deux fois avant d’acheter un bien, surtout les petites surfaces réputées plus rentables, ce qui pourrait réduire l’offre locative à plus long terme. 

Les propriétaires jouent-ils le jeu ? Si entre 15% et 30% des locations immobilières ne respectant pas l’encadrement sont rentrées dans les clous à Paris, la majorité des propriétaires prend donc le risque de rester dans l’illégalité. Et donc d’être poursuivi par leur locataire qui peut, une fois le contrat de location signé, en contester le montant. Sauf qu’un tel bras-de-fer est encore très, très rare : "Il n’y  pas forcément de police des loyers et les locataires ne font pas forcément appel à la Commission de conciliation des loyers. Je crois qu’il y a eu une vingtaine de dossiers gérés (en 11 mois, ndlr)", souligne Thomas Lefebvre.