Un puits sans fond ! Voilà comment on peut qualifier les dépenses liées aux charges de copropriété. Selon l’Unis, ces dépenses fixes et régulières qui incombent à l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ont augmenté en moyenne de 3,7 % par an depuis 2002, soit 22,3 euros par mètre carré et par an. Les chiffres de l’ARC (Association des responsables de copropriété) même s’ils ne portent que sur Paris, évaluent les charges à des montants deux fois plus élevés.
Malgré ces écarts statistiques, cette tendance devrait se poursuivre, en raison notamment de la progression inexorable du prix de l’eau et des combustibles.
Au hit parade des postes les plus coûteux, on trouve en première place le chauffage collectif (20,4%), les frais de personnel (14,9 %), l’eau froide (12,8%) et les travaux d’entretien (10,2%).
Alors quelle parade adopter face à une flambée des dépenses supérieures à l’inflation ? Faire la chasse au gaspi et traquer les dépenses superflues.
Opter pour un bien économe en énergie
Si vous êtes en train de rechercher un appartement, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) –dont l’affichage est obligatoire à la mise en vente depuis le 1er janvier 2011- vous sera utile. Même approximatif, ce document d’information évalue sur une échelle allant de A (meilleure note) à G (la pire) la performance thermique du bien. Entre A et D, la notation est bonne ou acceptable. En revanche à partir de E et jusqu’à G, l’appréciation est plutôt mauvaise. Pourquoi ? Tout simplement parce que cela signifie que le bien en question émet beaucoup de gaz à effet de serre et consomme beaucoup (gaz, électricité, fioul). Conséquence directe : les factures de chauffage sont en principe salées.
Demandez-les au propriétaire et faites votre choix en conséquence ! N’oubliez pas que ces dépenses(régulières pendant des années) s’ajoutent au paiement mensuel du crédit immobilier. Elles sont à prendre en considération.
A savoir : Les immeubles construits entre les années 50 et 70 sont très gourmands en charges en raison de leur piètre isolation. Quant aux tours surnommées IGH (immeubles de grande hauteur), elles sont très chères d’entretien en raison de l’architecture exigüe des lieux et d’un dispositif de sécurité obligatoire. Parfois les charges peuvent représenter le tiers, voire la moitié d’une mensualité de crédit.
En revanche, si vous optez pour un logement récent ou neuf estampillé « BBC », ce dernier disposera d’un système d’isolation et de ventilation dernier cri, capable de générer de faibles dépenses de fonctionnement. à condition bien sûr d’adopter des gestes verts.
Agir chez soi
Vous êtes déjà propriétaire? Alors vous disposez déjà d’une marge de manœuvre pour faire baisser les dépenses de fonctionnement dans votre propre logement. Commencez d’abord par changer vos comportements de la vie de tous les jours comme par exemple ne pas surchauffer les pièces, ne pas aérer trop longtemps avec le chauffage à fond, faire la chasse aux fuites d’air et d’eau, éteindre les lumières lorsqu’elles ne sont pas nécessaires. Ces petits gestes économiques devraient alléger vos factures de quelques dizaines voire centaines d’euros.
Cela ne vous suffit pas ?
Vous pouvez aller plus loin à condition de vous lancer dans des adaptations ou aménagements plus importants.
Parmi les solutions envisageables : isoler (par l’intérieur) les murs en pignon de votre appartement, installer une chaudière individuelle neuve – souvent plus performante et donc plus économe en énergie - , changer les fenêtres de votre appartement. Pour économiser l’eau, faites la chasse aux fuites et préférez les robinets et les chasses avec économiseurs d’eau.
Faire bouger sa copropriété
Si en maison individuelle, le propriétaire est seul maître à bord, tout se complique en copropriété, où chaque décision concernant l’immeuble doit être votée collectivement par tous les copropriétaires selon des règles de vote en assemblées générale. Ainsi la pose de compteurs individuels d’eau, le changement ou la modernisation de la vieille chaudière collective, la réfection et l’isolation des parties communes doivent être approuvés et votés en assemblée générale selon des règles de majorité très précises (simple, relative).
Reste qu’au sein de l’immeuble, les moyens financiers entre les habitants diffèrent et leurs priorités ne sont pas les mêmes. Or pour amorcer une rénovation thermique ambitieuse et donc dépenser pour des travaux d’isolation des combles, de la toiture, des planchers, des murs, et souvent changer le mode de chauffage, il est nécessaire d’en avoir les moyens.
Après ces travaux, on consommera mieux et moins. Grâce à des équipements et des matériaux de plus en plus performants, le défi technique est presque toujours réalisable, le plus gros écueil est le coût et son financement par chaque propriétaire de lot.
Passez en revue tous les contrats existants
Les contrats d’entretien, de services et d’assurance sont des postes qui au fil des ans augmentent insensiblement. Pourtant au fur et à mesure des renouvellements (souvent annuels), le montant forfaitaire est majoré. Quelques années plus tard, la somme payée peut être déconnectée des prix pratiqués sur le marché.
Il est utile de faire régulièrement le point sur l’utilité de ces services : faut-il payer un abonnement annuel à un service de dépannage d’urgence pour des digicodes qui ne donnent pas souvent de signes de défaillance ? N’oubliez pas de jeter un œil sur les contrats d’assurance dont les primes se sont envolées ces dernières années.
Avec des offres concurrentes, il est souvent possible de rediscuter le tarif avec la compagnie.
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