Bonne nouvelle pour les bailleurs : la nouvelle GRL est arrivée. Et, contrairement à l’ancien dispositif, elle concerne tous les locataires. Sous certaines conditions, bien entendu.
Benoist Apparu a présenté, à la veille des fêtes, le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL), qui trouve enfin sa concrétisation après plusieurs mois de discussions entre les différents acteurs du dispositif : l’État, le 1 % logement, aujourd’hui rebaptisé Action logement, et les assureurs.
Certes, la GRL existait déjà, mais elle avait peine à prendre la place qui lui était dévolue à l’origine. « La coexistence de ce dispositif avec d’autres produits d’assurance proposés directement par les sociétés d’assurance – la garantie contre les loyers impayés (GLI) – a freiné son développement, a indiqué le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme ; il a pu être considéré par les propriétaires comme une assurance réservée aux ménages les plus modestes. » Raison pour laquelle la GRL a été revue et corrigée.
Selon Benoist Apparu, le nouveau dispositif devrait faciliter l’accès au logement d’un grand nombre de locataires et empêcher toute discrimination, sécuriser les revenus locatifs des bailleurs privés, fluidifier le marché de l’offre locative privée, mobiliser le parc vacant et, enfin, réduire les procédures contentieuses et les expulsions. Un beau programme. Mais qu’est ce qui change réellement ?
Tous les locataires
Côté bailleurs, pas de changement. Seuls les bailleurs du « parc privé » ont accès à la GRL, qu’ils louent un logement nu ou meublé, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Côté locataires, en revanche, le nouveau dispositif GRL couvre désormais tous les locataires, ce qui n’était pas le cas de l’ancien dispositif.
La GRL est également possible avec un locataire en place si le bail a pris effet au moins six mois avant la souscription de la garantie. Deux conditions doivent être respectées. Tout d’abord, le taux d’effort du locataire, c’est-à-dire le rapport entre ses revenus et son loyer, ne peut être supérieur à 50 % de ses revenus. Ensuite, le loyer maximal ne peut dépasser 2 000 euros charges comprises. Il appartient à l’assureur de vérifier l’éligibilité du locataire et du logement à la GRL.
Trois garanties de base
Le bailleur doit s’adresser à une compagnie ayant signé une convention avec l’APAGL (instance du 1 % logement) avec laquelle il signera un contrat « socle » couvrant au minimum trois garanties : les impayés de loyers, les dégradations et les frais de contentieux. Rien n’interdit à l’assureur de proposer des garanties optionnelles. À condition qu’elles soient bien énoncées distinctement.
Les impayés de loyers sont couverts dans la limite d’un plafond de 70 000 euros (y compris les frais de procédure et la gestion du recouvrement). Les dégradations locatives sont également couvertes par la GRL dans la limite de 7 700 euros TTC pour un logement loué vide et 3 500 euros pour un logement meublé. Quant à la prime d’assurance, contrairement à l’ancienne formule, son montant est librement fixé par les assureurs.
En cas de sinistre
En cas de sinistre, c’est-à-dire de loyers impayés, le bailleur doit en informer son assureur. L’indemnisation dépend de la situation du ménage. Si ce dernier a un taux d’effort compris entre 0 et 28 %, le bailleur est indemnisé directement par l’assureur comme pour n’importe quelle assurance. Un traitement social peut toutefois être envisagé si le ménage, quel que soit son taux d’effort, se trouve en situation de précarité (CDD, intérim, chômage…). Entre 28 et 50 % de taux d’effort, l’État et Action logement apportent une compensation financière aux assureurs si les primes versées par les bailleurs sont insuffisantes, compte tenu de la sursinistralité liée aux ménages les plus modestes.