Le législateur français veut clarifier et sécuriser les opérations immobilières, tant au niveau de la transaction, que de la location. Depuis 1996, de nouvelles obligations ont été imposées aux propriétaires lors de la mise en vente ou de la location de leur bien, pour répondre au souci légitime de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu'à l'obligation d'information de l'acquéreur ou du locataire.
Vécue au départ comme une contrainte, aussi bien par les professionnels de l'immobilier que par les particuliers, cette réglementation traduit en fait une véritable évolution des mentalités.
Les diagnostics réglementaires sont une réelle opportunité pour le monde de l'immobilier car la transaction immobilière est plus solide quand elle est bâtie sur la transparence.
La loi impose de rassembler dans un seul dossier appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT) l'ensemble des documents destinés à l'information de l'acquéreur ou du locataire.
Le dossier de diagnostic technique transaction
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
1. Le constat de risque d'exposition au plomb
2. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
3. L'état du bâtiment relatif à la présence de termites
4. L'état de l'installation intérieure de gaz
5. L'état des risques naturels et technologique
6. Le diagnostic de performance énergétique
7. L'état de l'installation intérieure d'électricité
8. L'état de l'installation d'assainissement autonome (à partir du 1er janvier 2013).
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5°, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
La réglementation :
• Articles L271-4 à L271-6 du Code de la Construction et de l'Habitation relatifs au dossier de diagnostic technique
• Articles R271-1 à R271-5 du Code de la Construction et de l'Habitation relatifs aux conditions d'établissement du dossier de diagnostic technique.
Le dossier de diagnostic technique location
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
• Le constat de risque d'exposition au plomb (à partir du 12 août 2008)
• Le diagnostic de performance énergétique
• L'état des risques naturels et technologique
Les premier et deuxième diagnostics ne concernent que les locations affectées, en totalité ou en partie, à usage d'habitation.
Autres diagnostics immobiliers
D'autres diagnostics n'entrant pas dans le cadre du dossier de diagnostic technique peuvent également être demandés :
• Transactions : Loi Carrez : mesurage et calcul de la surface privative de lots de copropriété
• Locations :
Logement Décent : contrôle des critères de décence du logement
État des Lieux : gestion de l'état des lieux d'entrée et/ou de sortie du locataire
• Aides au financement
Prêt à Taux Zéro : contrôle des normes de surfaces et d'habitabilité nécessaires à l'obtention de prêts bonifiés
Constat de Robien : permet, lors de l'achat d'un logement ancien qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation, de bénéficier de l'amortissement de Robien
• Autres missions (copropriétés)
Millièmes de Copropriété : détermination des millièmes (ou tantièmes) de copropriété permettant d'attribuer à chaque copropriétaire sa quote-part des parties communes
Diagnostic Technique Immobilier : doit être réalisé lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans